Finn ut om gevinsten ved boligsalget ditt er skattefri ved å sjekke kravene til eier- og botid. Kalkulatoren regner også ut skatten dersom salget faktisk er skattepliktig.
Hva sier skattereglene om salg av egen bolig?
Gevinst ved boligsalg er ofte skattefri i Norge, men bare hvis du oppfyller bestemte krav til hvor lenge du har eid og bodd i boligen. Bommer du på reglene, skattlegges gevinsten som alminnelig inntekt med 22 prosent i 2026.
Hva er kravet til eiertid?
Du må ha eid boligen i mer enn ett år før salget (eller avtaletidspunktet). Eide du den kortere, er gevinsten skattepliktig uansett hvor mye du har bodd der.
Hva er kravet til botid?
Du må ha bodd i boligen som din egen i minst 12 av de siste 24 månedene før salget. Botid opparbeides ikke før du faktisk har brukt boligen som bolig.
Hva regnes som gevinst?
Gevinsten er salgssummen minus inngangsverdi (kjøpspris pluss dokumentavgift og kjøpsomkostninger) og minus påkostninger og salgsomkostninger. Vedlikehold teller ikke – bare påkostninger som øker standarden.
Hvordan beregnes skatten hvis salget ikke er skattefritt?
Er du under botidskravet, ganges hele gevinsten med 22 prosent. Selger du for eksempel en leilighet med 600 000 kroner i gevinst etter bare ett års botid, blir skatten 132 000 kroner. Kalkulatoren viser dette beløpet, og hvor mye du sparer hvis du venter til botidskravet er oppfylt.
Når regnes brukshindring som botid?
Har du ikke kunnet bo i boligen på grunn av jobb, studier, helse eller militærtjeneste – og du ikke kjente til hindringen da du kjøpte – kan tiden likevel telle som botid. Dette kalles ikke-brukshindring og kan redde skattefritaket.
Hva med utleiedel og tomt?
Selger du en bolig der du har leid ut mer enn halvparten (regnet etter utleieverdi), kan deler av gevinsten bli skattepliktig. Selger du en stor tomt sammen med boligen, kan den delen av gevinsten som knytter seg til ekstra tomteareal også beskattes.
Kan jeg fradragsføre tap?
Ja – men bare hvis et tilsvarende salg ville vært skattepliktig. Selger du med tap en bolig du ikke oppfyller botidskravet i, får du fradrag for tapet. Var salget skattefritt, gir tapet heller ikke fradrag.
De fullstendige reglene om eier- og botid finner du hos Skatteetaten.
Ofte stilte spørsmål
Hva kreves for å selge bolig skattefritt?
To vilkår må være oppfylt: du må ha eid boligen i minst tolv måneder, og du må ha brukt den som egen bolig i minst tolv av de siste 24 månedene før salget. Botiden trenger ikke være sammenhengende. Oppfylles begge kravene, er hele gevinsten skattefri uansett størrelse.
Hvordan beregnes skatten hvis salget er skattepliktig?
Gevinsten er salgssum minus inngangsverdi, der inngangsverdien består av kjøpesum, dokumentavgift, påkostninger og kjøpsomkostninger; salgskostnader som meglerhonorar trekkes fra salgssummen. Gevinsten beskattes med 22 %. Kjøpte du for 4 millioner, pusset opp for 300 000 kr og selger for 5,5 millioner, er gevinsten 1,2 millioner og skatten 264 000 kr.
Hva er forskjellen på påkostning og vedlikehold ved gevinstberegning?
Påkostninger hever boligen over tidligere standard – nytt bad, tilbygg, oppgradering fra enkel til høy standard – og legges til inngangsverdien slik at gevinsten reduseres. Vedlikehold som maling og reparasjoner holder bare standarden ved like og kan ikke legges til. Ta vare på kvitteringer for alle større arbeider.
Får jeg fradrag hvis jeg selger med tap?
Bare hvis en gevinst ville vært skattepliktig – dette kalles symmetriprinsippet. Oppfyller du kravene til botid og eiertid, er gevinst skattefri, og tap gir da heller ikke fradrag. Selger du med tap uten å oppfylle botidskravet, er tapet derimot fradragsberettiget med 22 % effekt. Ved forventet tap kan det derfor faktisk lønne seg å selge før botidskravet er oppfylt.
Hvilke regler gjelder for fritidsbolig?
For hytte og annen fritidsbolig er kravene strengere: minst fem års eiertid og minst fem års egen bruk som fritidsbolig i løpet av de siste åtte årene. Oppfylles ikke kravene, beskattes gevinsten med 22 %. Sekundærboliger og rene utleieboliger kan aldri selges skattefritt.
Kan jeg leie ut deler av boligen og fortsatt selge skattefritt?
Ja, så lenge du selv har brukt minst halvparten av boligen regnet etter utleieverdi, gjelder skattefritaket fullt ut. Har du leid ut mer enn halvparten, blir gevinsten fordelt forholdsmessig mellom en skattefri del for din egen boenhet og en skattepliktig del for utleiedelen.