Finn ut om gevinsten ved boligsalget ditt er skattefri ved å sjekke kravene til eier- og botid. Kalkulatoren regner også ut skatten dersom salget faktisk er skattepliktig.
Hva sier skattereglene om salg av egen bolig?
Gevinst ved boligsalg er ofte skattefri i Norge, men bare hvis du oppfyller bestemte krav til hvor lenge du har eid og bodd i boligen. Bommer du på reglene, skattlegges gevinsten som alminnelig inntekt med 22 prosent i 2026.
Hva er kravet til eiertid?
Du må ha eid boligen i mer enn ett år før salget (eller avtaletidspunktet). Eide du den kortere, er gevinsten skattepliktig uansett hvor mye du har bodd der.
Hva er kravet til botid?
Du må ha bodd i boligen som din egen i minst 12 av de siste 24 månedene før salget. Botid opparbeides ikke før du faktisk har brukt boligen som bolig.
Hva regnes som gevinst?
Gevinsten er salgssummen minus inngangsverdi (kjøpspris pluss dokumentavgift og kjøpsomkostninger) og minus påkostninger og salgsomkostninger. Vedlikehold teller ikke – bare påkostninger som øker standarden.
Hvordan beregnes skatten hvis salget ikke er skattefritt?
Er du under botidskravet, ganges hele gevinsten med 22 prosent. Selger du for eksempel en leilighet med 600 000 kroner i gevinst etter bare ett års botid, blir skatten 132 000 kroner. Kalkulatoren viser dette beløpet, og hvor mye du sparer hvis du venter til botidskravet er oppfylt.
Når regnes brukshindring som botid?
Har du ikke kunnet bo i boligen på grunn av jobb, studier, helse eller militærtjeneste – og du ikke kjente til hindringen da du kjøpte – kan tiden likevel telle som botid. Dette kalles ikke-brukshindring og kan redde skattefritaket.
Hva med utleiedel og tomt?
Selger du en bolig der du har leid ut mer enn halvparten (regnet etter utleieverdi), kan deler av gevinsten bli skattepliktig. Selger du en stor tomt sammen med boligen, kan den delen av gevinsten som knytter seg til ekstra tomteareal også beskattes.
Kan jeg fradragsføre tap?
Ja – men bare hvis et tilsvarende salg ville vært skattepliktig. Selger du med tap en bolig du ikke oppfyller botidskravet i, får du fradrag for tapet. Var salget skattefritt, gir tapet heller ikke fradrag.
De fullstendige reglene om eier- og botid finner du hos [Skatteetaten](https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/skatt-ved-salg-av-bolig/).
Ofte stilte spørsmål
Hva er botidskravet for skattefritt boligsalg?
Du ma ha bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 manedene for salget, og eid den i minst 12 maneder. Begge krav ma vaere oppfylt for full skattefrihet. Botiden dokumenteres primaert gjennom folkeregistrering. Mangler du noen fa maneder, kan det vaere svart lonnsomt a vente med salget til kravet er oppfylt -- gevinst pa 2 000 000 kr gir 440 000 kr i spart skatt.
Ma jeg vaere folkeregistrert pa boligen for skattefritt salg?
Folkeregistrering er det sterkeste beviset for botid, og Skatteetaten legger stor vekt pa dette. I helt spesielle tilfeller kan annen dokumentasjon aksepteres, men i praksis er folkeregistrert adresse nesten alltid nodvendig. Sorr for a vaere folkeregistrert pa boligen du planlegger a selge sa tidlig som mulig. Adressehistorikk fra Folkeregisteret er hoveddokumentasjonen.
Hva skjer om jeg ikke oppfyller botidskravet?
Gevinsten beskattes med 22 % som kapitalinntekt. Har du delvis oppfylt botid, beregnes en forholdsmessig andel som skattefri. Eksempel: 8 av 24 maneder gir 33 % skattefri og 67 % skattepliktig. Med 2 000 000 kr i gevinst betyr det 293 000 kr i skatt i stedet for 440 000 kr. Alle pakostninger (bad, kjokken, tilbygg) oker inngangsverdien og reduserer den skattepliktige gevinsten.
Er utleiebolig skattefri ved salg?
Nei, sekundaerbolig og utleiebolig du ikke har bodd i selv oppfyller ikke botidskravet. Hele gevinsten beskattes med 22 % som kapitalinntekt. Du far fradrag for pakostninger, meglerkostnader og dokumentavgift som oker inngangsverdien. Dersom du flytter inn i utleieboligen og bor der i 12 av 24 maneder for salg, kan du oppna skattefrihet -- men dette krever reell bosetting.
Teller oppussing som fradrag ved skattepliktig boligsalg?
Ja, pakostninger (vesentlige forbedringer, ikke vanlig vedlikehold) oker inngangsverdien og reduserer skattepliktig gevinst. Eksempler pa pakostninger: nytt bad (250 000 kr), nytt kjokken (200 000 kr), tilbygg eller loftsutbygging, installasjon av varmepumpe. Vanlig vedlikehold (maling, tapetsering) regnes derimot ikke som pakostning. Dokumenter alle kostnader med kvitteringer.
Hva er reglene for skattefritt salg av fritidsbolig?
Fritidsbolig har strengere krav: Du ma ha eid den i mer enn 5 ar og brukt den som egen fritidsbolig i minst 5 av de siste 8 arene. I motsetning til vanlig bolig er det ingen forholdsmessig beregning -- enten er hele gevinsten skattefri eller hele gevinsten skattepliktig. Utleie av fritidsboligen i perioder kan vaere greit sa lenge du selv har brukt den tilstrekkelig.
Hva om jeg arver en bolig -- gjelder botidskravet da?
Ja, ved arv starter din botid fra det tidspunktet du overtar boligen. Du arver ikke avdodes botid. Inngangsverdien for skatteberegning er avdodes inngangsverdi (kontinuitetsprinsippet) eller markedsverdi per 1. januar 2014 dersom avdode dode etter denne datoen og boligen ville vaert skattefri for avdode. Bor du i arvet bolig i minst 12 av 24 maneder for salg, er gevinsten skattefri.