gratiskalkulator.no
Foreslå kalkulator
Skatt

Skattefritt boligsalg 2026

Salg av bolig er normalt skattefritt når du har eid boligen i mer enn 12 måneder og bodd der minst 12 av de siste 24 månedene. Kalkulatoren gir en forenklet vurdering for bolig og fritidsbolig og viser gevinst og skatteanslag hvis vilkårene ikke er oppfylt.

Kort svar: For bolig kreves normalt mer enn 12 måneders eiertid og minst 12 måneders botid innenfor de siste 24 månedene. Månedstallene er et anslag; datoene er avgjørende.

To vilkår må være oppfylt

Du må ha eid boligen i mer enn ett år. I tillegg må du ha brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Er bare ett av vilkårene oppfylt, er gevinsten skattepliktig. Botiden kan være delt opp, så lenge den ligger innenfor de siste 24 månedene.

For fritidsbolig er kravene strengere. Du må ha eid eiendommen i mer enn fem år og brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene. Ordet «mer enn» betyr at nøyaktig ett eller fem år ikke er nok.

EiendomEiertidBruk
Egen boligMer enn 12 månederMinst 12 av de siste 24 månedene
FritidsboligMer enn 60 månederMinst 60 av de siste 96 månedene
Annen eiendomIngen fritak i kalkulatorenIngen fritak i kalkulatoren

Slik regner kalkulatoren

Du velger type eiendom og legger inn kjøpspris, kjøpskostnader, dokumenterte påkostninger, salgspris, salgskostnader, eiertid og brukstid i hele måneder. Kalkulatoren regner slik:

  • Netto salgsvederlag = salgspris − salgskostnader
  • Inngangsverdi = kjøpspris + kjøpskostnader + påkostninger
  • Gevinst eller tap = netto salgsvederlag − inngangsverdi

Eiertiden må være over 12 måneder for bolig og over 60 måneder for fritidsbolig. Brukstiden kan ikke være lengre enn eiertiden, og kalkulatoren regner bare bruk innenfor de siste 24 eller 96 månedene. Er begge vilkårene oppfylt, viser kalkulatoren 0 kr i skatt. Ellers regner den 22 % skatt av gevinsten, eller 22 % skatteverdi av et tap.

Regneeksempel

Du kjøpte en leilighet for 4 000 000 kr og betalte 105 000 kr i dokumentavgift og andre kjøpskostnader. Du har pusset opp badet for 300 000 kr. Du selger for 5 500 000 kr og betaler 130 000 kr til megler og annet salg.

  • Netto salgsvederlag: 5 500 000 − 130 000 = 5 370 000 kr
  • Inngangsverdi: 4 000 000 + 105 000 + 300 000 = 4 405 000 kr
  • Gevinst: 965 000 kr

Har du eid og bodd i leiligheten i 24 måneder, er gevinsten skattefri. Selger du etter ti måneder, er eiertidskravet ikke oppfylt, og skatten blir 22 % av 965 000 kr, altså 212 300 kr.

Tap gir bare fradrag når gevinst ville vært skattepliktig

Skatteetaten skriver at du ikke får fradrag for tap hvis en gevinst ville vært skattefri. Selger du med tap etter at du har oppfylt eier- og botidskravet, får du altså ikke fradrag. Selger du med tap før kravene er oppfylt, får du fradrag i alminnelig inntekt.

Kjøper du for 4 000 000 kr med 105 000 kr i kostnader og selger for 3 900 000 kr med 120 000 kr i salgskostnader, er tapet 325 000 kr. Er tapet fradragsberettiget, er skatteverdien 22 % av tapet, altså 71 500 kr. Beløpet kommer som lavere skatt i skatteoppgjøret.

Påkostning eller vedlikehold

Bare påkostninger øker inngangsverdien. En påkostning setter boligen i bedre stand eller endrer den, for eksempel et nytt bad med høyere standard eller et tilbygg. Vedlikehold, som maling og reparasjoner, holder bare standarden. Ta vare på kvitteringer for større arbeider. Uten dokumentasjon kan det bli vanskelig å få påkostningen godkjent hvis salget blir skattepliktig.

Hva kalkulatoren ikke vurderer

  • Delvis utleie. Har du selv brukt minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi, kan hele gevinsten være skattefri. Bruker du mindre, kan en del av gevinsten bli skattepliktig. Se kalkulatoren for skatt på utleie for leieinntekten.
  • Brukshindring på grunn av for eksempel arbeid eller helse.
  • Arv og gave, som har egne regler for eier- og brukstid.
  • Eksakte datoer. Kalkulatoren bruker hele måneder. Er du nær grensen, er det datoene i kjøps- og salgsdokumentene som gjelder.

Vil du se hva du sitter igjen med etter megler og lån, kan du bruke boligsalgskalkulatoren.

Ofte stilte spørsmål

Hvor lenge må jeg bo i boligen før jeg kan selge skattefritt?

Du må ha brukt boligen som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget, og du må ha eid den i mer enn 12 måneder. Kjøper du i mars 2026 og flytter inn med en gang, er begge kravene oppfylt først når du har eid og bodd der i mer enn ett år.

Hvor mye skatt betaler jeg hvis salget ikke er skattefritt?

Gevinsten blir skattlagt som alminnelig inntekt med 22 %. Gevinsten er salgspris minus salgskostnader minus inngangsverdi. En gevinst på 965 000 kr gir 212 300 kr i skatt. Gevinsten gir ikke trinnskatt eller trygdeavgift, fordi den ikke er personinntekt.

Må botiden være sammenhengende?

Nei. Kravet er minst ett år med bruk som egen bolig i løpet av de to siste årene før salget. Du kan for eksempel ha bodd der i seks måneder, leid ut i seks måneder og så bodd der i seks måneder til. I kalkulatoren legger du inn summen av månedene du har brukt boligen selv.

Hva kan jeg legge til i inngangsverdien?

Inngangsverdien er kjøpesummen pluss kjøpskostnader som dokumentavgift og tinglysingsgebyr, og pluss påkostninger i eierperioden. Vanlig vedlikehold kan ikke legges til. Salgskostnader som meglerhonorar trekker du fra salgssummen. Jo høyere inngangsverdi, desto lavere skattepliktig gevinst. Ta vare på kvitteringene.

Kan jeg leie ut boligen og fortsatt selge skattefritt?

Ja, hvis du har brukt boligen selv i minst 12 av de siste 24 månedene og eid den i mer enn ett år. Utleie resten av tiden stopper ikke fritaket. Har du leid ut deler av boligen, er hele gevinsten normalt skattefri når du selv har brukt minst halvparten, regnet etter utleieverdi.

Hva gjelder for hytte og fritidsbolig?

Du må ha eid hytta i mer enn fem år og brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene. En hytte som mest har vært leid ut, oppfyller ofte ikke brukskravet. Er vilkårene ikke oppfylt, blir gevinsten skattlagt med 22 %, og et tap gir fradrag.

Lønner det seg å vente med salget til kravene er oppfylt?

Ved gevinst kan noen få måneder spare mye skatt. En gevinst på 500 000 kr gir 110 000 kr i skatt ved salg etter elleve måneders eiertid og 0 kr når du har eid boligen i tretten måneder og bodd der i minst tolv av dem. Ved tap er det motsatt, fordi tapet bare gir fradrag når salget er skattepliktig.

Økonomisk ansvarsfraskrivelse: Beregningene er veiledende og basert på informasjonen du oppgir. Faktiske tall kan avvike avhengig av individuelle forhold, bankbetingelser og markedsforhold. Søk alltid profesjonell økonomisk rådgivning før du tar viktige finansielle beslutninger.

Kilder: Skatteetaten, Nav og SSB (satser for 2026). Kildegrunnlaget ble sist kontrollert .