Fem utleietyper med ulike regler
Kalkulatoren har fem valg for type utleie. Valget bestemmer hvordan leieinntekten blir skattlagt.
| Utleietype | Slik regner kalkulatoren |
|---|---|
| Sekundærbolig eller utleiebolig | Leieinntekt minus kostnader, 22 % skatt av overskuddet |
| Korttidsutleie av egen bolig (under 30 dager) | 15 000 kr skattefritt, 85 % av resten er skattepliktig |
| Langtidsutleie av høyst halvparten av egen bolig | Skattefri uansett beløp |
| Langtidsutleie av mer enn halvparten | Skattefri opp til 20 000 kr i året, ellers skatt på hele overskuddet |
| Fritidsbolig du bruker selv | 15 000 kr skattefritt, 85 % av resten er skattepliktig |
Slik regner kalkulatoren
Du legger inn årlig brutto leieinntekt og fem kostnadsposter: vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, renteutgifter og andre kostnader. Ved sekundærbolig trekkes summen av kostnadene fra inntekten. Det samme skjer ved langtidsutleie av mer enn halvparten når leien er over 20 000 kr. Skattepliktig inntekt ganges med 22 %, som er skattesatsen på alminnelig inntekt i 2026.
Ved korttidsutleie av egen bolig og fritidsbolig bruker kalkulatoren sjablongen: (leieinntekt − 15 000) × 0,85 × 22 %. Kostnadene påvirker da ikke skatten. De trekkes likevel fra pengene du sitter igjen med. Resultatet viser netto etter skatt og kostnader per år og per måned, og effektiv skattesats målt mot brutto leie.
Regneeksempel: sekundærbolig
En leilighet leies ut for 15 000 kr i måneden, altså 180 000 kr i året. Kostnadene er 15 000 kr i vedlikehold, 5 000 kr i forsikring, 12 000 kr i kommunale avgifter, 50 000 kr i renter og 5 000 kr i andre kostnader, til sammen 87 000 kr.
- Skattepliktig overskudd: 180 000 − 87 000 = 93 000 kr
- Skatt: 93 000 × 22 % = 20 460 kr
- Netto etter skatt og kostnader: 72 540 kr i året, eller 6 045 kr i måneden
- Effektiv skatt av brutto leie: 11,4 %
Leier du ut egen bolig på korttid for 80 000 kr i året, blir grunnlaget (80 000 − 15 000) × 0,85 = 55 250 kr. Skatten blir 12 155 kr, uansett hvor store kostnadene var.
Det som påvirker resultatet mest
Utleietypen betyr mest. Samme leie kan gi null skatt når du leier ut en sokkelleilighet i huset du bor i, og full skatt på overskuddet når du leier ut en sekundærbolig.
Halvpartsregelen måles etter utleieverdi, det vil si hva delene ville kostet å leie i markedet. Antall kvadratmeter avgjør ikke alene. En utleiedel med eget bad og kjøkken kan ha høyere utleieverdi per kvadratmeter enn resten av boligen.
Ved langtidsutleie av mer enn halvparten virker 20 000 kr som en terskel. Er leien høyere, blir hele overskuddet skattepliktig fra første krone.
For sekundærbolig er kostnadene det du kan påvirke. Hver krone i fradragsberettiget kostnad reduserer skatten med 22 øre.
Underskudd og renter
Er kostnadene høyere enn inntekten ved skattepliktig utleie, viser kalkulatoren skatteverdien av underskuddet for seg, som 22 % av underskuddet. Beløpet legges ikke til netto kontantresultat, fordi fradraget går mot annen alminnelig inntekt i skattemeldingen og avhenger av resten av skatten din.
Renter på boliglån gir fradrag i den ordinære skatteberegningen, også når utleien er skattefri eller sjablongbeskattet. Kalkulatoren tar rentene med som utleiekostnad for å vise kontantresultatet, men regner ikke rentefradraget ditt utenfor utleien. Det kan du regne ut med kalkulatoren for rentefradrag.
Dette regner ikke kalkulatoren med
- Utleie i et omfang som gjør den til næringsvirksomhet. Da kommer trygdeavgift og trinnskatt i tillegg, og Skatteetaten oppgir at overskuddet kan bli skattlagt med opptil 50,6 %.
- Begrenset vedlikeholdsfradrag det første året etter at en bolig går fra skattefri til skattepliktig utleie.
- Skillet mellom vedlikehold og påkostning. Påkostning gir ikke fradrag det året du betaler den.
- Formuesskatt. En sekundærbolig verdsettes til 100 % av markedsverdien, og en primærbolig til 25 % opp til 14 millioner kroner. Se formuesskattkalkulatoren.
- Gevinstskatt når du selger boligen.