Verktøyet regner ut hvor mye skatt du skal betale på leieinntekter, og skiller mellom skattefri utleie av egen bolig og skattepliktig utleie av hybel, sekundærbolig eller Airbnb.
Når er utleie skattefri – og når er den skattepliktig?
Hovedregelen avhenger av hva slags bolig du leier ut og hvor mye du selv bor der. Dette er det viktigste skillet å forstå før du regner på skatten.
Utleie av egen bolig (skattefri)
Leier du ut inntil halvparten av boligen du selv bor i (regnet etter utleieverdi), er leieinntekten skattefri. Bor du i hovedhuset og leier ut én hybel eller én etasje, er dette derfor som regel helt skattefritt.
Korttidsutleie i egen bolig
Leier du ut deler av egen bolig kortvarig (Airbnb-stil, mindre enn 30 dager om gangen), gjelder en egen regel: de første 10 000 kronene i året er skattefrie, og 85 prosent av det overskytende er skattepliktig.
Sekundærbolig og fritidsbolig
Leier du ut en bolig du ikke selv bor i, er hele overskuddet skattepliktig som kapitalinntekt med 22 prosent.
Slik beregnes skatten på skattepliktig utleie
- Summer alle leieinntekter for året.
- Trekk fra dokumenterte kostnader (vedlikehold, kommunale avgifter, andel av forsikring, eventuelt avskrivninger ved næringsutleie).
- Resultatet er nettoverskuddet.
- Skatten er 22 prosent av nettoverskuddet.
Regneeksempel: hybel i sekundærbolig
Martin leier ut en sekundærleilighet for 12 000 kr/mnd = 144 000 kr i året. Han har 18 000 kr i fradragsberettigede kostnader. Nettoverskuddet blir 126 000 kr, og skatten 22 % = 27 720 kroner.
Regneeksempel: Airbnb i egen bolig
Siri leier ut et rom i egen bolig korttid og tjener 40 000 kr på et år. De første 10 000 er skattefrie. Av de resterende 30 000 er 85 % = 25 500 kr skattepliktig. Skatten blir 22 % = 5 610 kroner.
Fallgruver folk går i
- «Halvparten»-regelen gjelder utleieverdi, ikke kvadratmeter. Leier du ut den dyreste delen, kan du fort havne over grensen.
- Omfattende korttidsutleie kan bli virksomhet og skattlegges som næringsinntekt med høyere sats.
- Glemmer fradrag. Du har rett på fradrag for faktiske kostnader knyttet til utleien.
Reglene og grensene er beskrevet hos [Skatteetaten – leieinntekter fra bolig](https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/). Bruk kalkulatoren til å sjekke om utleien din er skattefri, og hva regningen blir hvis den ikke er det.
Ofte stilte spørsmål
Er utleie av egen bolig alltid skattefritt?
Nei, det er skattefritt kun nar du selv bruker minst halvparten av boligen (malt etter utleieverdi) og utleieinntekten er under 20 000 kr per ar. Overstiger inntekten 20 000 kr, beskattes hele belopet -- ikke bare det som overstiger grensen. En hybelinntekt pa 25 000 kr betyr skatt pa hele 25 000 kr, ikke bare 5 000 kr.
Hvordan beskattes Airbnb-inntekter fra egen bolig?
Korttidsutleie (under 30 dager per utleieforhold) av egen bolig har egne regler. Inntekter inntil 20 000 kr per ar er skattefrie. For belop over 20 000 kr regnes 85 % som skattepliktig inntekt, og dette beskattes med 22 %. Eksempel: 100 000 kr i Airbnb-inntekt gir skattepliktig grunnlag pa (100 000 - 20 000) x 85 % = 68 000 kr, og skatt pa 14 960 kr.
Hvilke fradrag kan jeg kreve ved utleie av sekundaerbolig?
Du kan trekke fra alle dokumenterte kostnader knyttet til utleien: vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, felleskostnader i sameie/borettslag, strom, mobler (avskrives over 3--5 ar), annonsering og gjeldsrenter pa lan tilknyttet boligen. Vedlikehold (reparasjon, maling) fradragsfores direkte, mens pakostninger (oppgradering, standardheving) aktiveres og avskrives over flere ar.
Ma jeg betale skatt pa leieinntekt fra hybel i egen bolig?
Hvis du selv bor i boligen og bruker minst halvparten malt etter utleieverdi, er leieinntekt fra hybel skattefri opp til 20 000 kr per ar. Over dette beskattes hele inntekten med 22 % etter fradrag for kostnader. Leier du ut mer enn halvparten av boligen, er all utleieinntekt skattepliktig uavhengig av belop.
Nar regnes utleie som naeringsvirksomhet?
Utleie av fem eller flere boenheter regnes normalt som naeringsvirksomhet. Da betaler du 11,1 % trygdeavgift pa netto utleieinntekt i tillegg til 22 % skatt, men far ogsa rett til naeringsfradrag, avskrivning av bygningen og mulig pensjonssparing fra naeringsoverskuddet. Ved utleie av faerre enheter vurderer Skatteetaten konkret om aktiviteten bor klassifiseres som naering.
Hva er forskjellen pa vedlikehold og pakostning ved utleie?
Vedlikehold (reparasjon, utskifting til tilsvarende standard, maling) fradragsfores direkte det aret kostnaden palopper. Pakostning (vesentlige oppgraderinger, tilbygg, standardheving) ma aktiveres og avskrives over flere ar. Eksempel: Bytte av oedelagt kjokkenbenk med tilsvarende er vedlikehold, mens installasjon av helt nytt kjokken med hoyere standard er pakostning.
Hva er reglene for sekundaerbolig som jeg leier ut?
All utleieinntekt fra sekundaerbolig er skattepliktig med 22 % etter fradrag for kostnader. Du kan trekke fra alle dokumenterte utgifter knyttet til utleien. Nettoresultatet rapporteres i skattemeldingen som kapitalinntekt. Du plikter a fore regnskap over inntekter og kostnader og oppbevare dokumentasjon i minst 5 ar. Ved eventuelt salg beskattes ogsa gevinsten med 22 % fordi botidskravet ikke er oppfylt.