gratiskalkulator.no
Foreslå kalkulator
Hus & Hjem

Boligsalgskalkulator

Boligsalgskalkulatoren viser hva du sitter igjen med etter salgskostnader og innfridd lån. Den regner også ut gevinst eller tap og anslått gevinstskatt når salget ikke er skattefritt.

Kort svar: Netto salgsvederlag = salgspris − salgskostnader. Inngangsverdi = kjøpspris + kjøpskostnader + påkostninger. Restgjeld og anslått gevinstskatt trekkes fra oppgjøret.

To regnestykker ved boligsalg

Når du selger bolig, er det to tall som betyr noe. Det første er hvor mye penger du sitter igjen med når lånet er innfridd og kostnadene er betalt. Det andre er gevinsten eller tapet, som avgjør om du skal betale skatt. Restgjelden påvirker det første tallet, men ikke det andre. Kalkulatoren regner begge.

Slik regner kalkulatoren

Du legger inn forventet salgspris, samlede salgskostnader, lånet som skal innfris, opprinnelig kjøpspris, kjøpskostnader, dokumenterte påkostninger, eiertid og botid de siste 24 månedene.

  • Netto salgsvederlag = salgspris − salgskostnader
  • Inngangsverdi = kjøpspris + kjøpskostnader + påkostninger
  • Gevinst eller tap = netto salgsvederlag − inngangsverdi
  • Oppgjør før skatt = netto salgsvederlag − restgjeld
  • Anslått beløp etter salg = oppgjør før skatt − anslått gevinstskatt

Gevinstskatten er 22 % av gevinsten, men bare når hovedregelen for skattefritt salg ikke er oppfylt. Kalkulatoren regner hovedregelen som oppfylt når eiertiden er mer enn 12 måneder og botiden er minst 12 av de siste 24 månedene. Ved tap uten skattefritak viser den skatteverdien av tapet, 22 %, men legger ikke beløpet til oppgjøret.

Regneeksempel

Du kjøpte en leilighet for 4 000 000 kr og betalte 101 090 kr i dokumentavgift og gebyrer. Senere byttet du kjøkken og la nytt bad for 150 000 kr. Nå selger du for 5 200 000 kr, salgskostnadene er 110 000 kr og restgjelden er 3 100 000 kr.

PostBeløp
Netto salgsvederlag5 090 000 kr
Inngangsverdi4 251 090 kr
Gevinst838 910 kr
Oppgjør før skatt1 990 000 kr

Har du eid leiligheten i 30 måneder og bodd der hele tiden, er gevinsten skattefri, og du sitter igjen med 1 990 000 kr. Selger du etter 10 måneder, er eiertiden for kort. Da blir skatten 22 % av 838 910 kr, altså 184 560 kr, og du sitter igjen med 1 805 440 kr.

Hva som påvirker resultatet mest

Eiertid og botid avgjør om gevinsten blir skattepliktig. I eksempelet utgjør skatten 184 560 kr. Kan du vente med salget til eiertiden har passert ett år, slipper du skatten, så lenge botidskravet også er oppfylt.

Påkostninger øker inngangsverdien og reduserer en skattepliktig gevinst. Påkostning betyr at boligen får bedre standard enn den hadde da du kjøpte den, for eksempel et nytt bad der det ikke var bad, eller etterisolering. Vanlig vedlikehold, som å male eller bytte ut slitte ting med tilsvarende standard, er ikke påkostning. Ta vare på kvitteringene.

Salgskostnader omfatter meglerhonorar, markedsføring, takst eller tilstandsrapport, styling og eventuell eierskifteforsikring. Bruk tilbudene du har fått fra meglerne.

Det kalkulatoren ikke dekker

  • Særregler for botid: Har du ikke bodd i boligen på grunn av arbeid, helse eller lignende, kan gevinsten likevel være skattefri. Kalkulatoren vurderer ikke slike unntak.
  • Fritidsbolig og tomt: Salg av hytte og ubebygd tomt følger egne regler.
  • Utleid del: Har du leid ut deler av boligen, kan en del av gevinsten bli skattepliktig.
  • Eiertid i dager: Kalkulatoren bruker hele måneder. Ligger du nær ettårsgrensen, sjekk de nøyaktige datoene.

Kjøper du ny bolig før den gamle er solgt, kan du regne ut kostnaden ved mellomfinansiering. Neste bolig kan du regne på i boligkjøpskalkulatoren.

Kilde: Skatteetaten om skatt ved salg av bolig.

Ofte stilte spørsmål

Når er gevinst ved boligsalg skattefri?

Etter hovedregelen er gevinsten skattefri når du har eid boligen i mer enn ett år og brukt den som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget. Begge vilkårene må være oppfylt. Det gjelder enten du selger med gevinst eller tap.

Hvor mye skatt betaler jeg på gevinst ved boligsalg?

Er gevinsten skattepliktig, betaler du 22 % skatt på den. Gevinsten er salgspris minus salgskostnader, kjøpspris, kjøpskostnader og dokumenterte påkostninger. En gevinst på 500 000 kr gir 110 000 kr i skatt. Skatten betales via skattemeldingen for salgsåret.

Kan jeg trekke fra tap ved salg av bolig?

Bare når en gevinst ville vært skattepliktig. Har du eid og bodd i boligen lenge nok til at en gevinst er skattefri, er tapet heller ikke fradragsberettiget. Er tapet fradragsberettiget, reduserer det skatten med 22 % av tapet. Et tap på 200 000 kr gir da 44 000 kr lavere skatt.

Hva er forskjellen på påkostning og vedlikehold?

Påkostning gir boligen bedre standard enn den hadde da du kjøpte den, for eksempel nytt bad der det ikke var bad, tilbygg eller etterisolering. Vedlikehold holder boligen i samme stand, som maling, nytt gulv av samme type eller utskifting av slitte deler. Bare påkostning legges til inngangsverdien.

Hva koster det å selge bolig?

De største postene er meglerhonoraret, markedsføring, tilstandsrapport og eventuelt styling og eierskifteforsikring. Prisene varierer mellom meglere og områder, så hent tilbud fra flere. Spør om fastpris eller provisjon, og hva som er med i prisen. Legg summen av alle postene inn som salgskostnader i kalkulatoren.

Påvirker restgjelden gevinsten?

Nei. Restgjelden innfris av salgssummen og bestemmer hvor mye penger du sitter igjen med, men den endrer ikke gevinsten. Gevinsten regnes bare fra salgspris, salgskostnader og inngangsverdien. Med 5 090 000 kr i netto salgsvederlag og 3 100 000 kr i lån får du 1 990 000 kr før eventuell skatt.

Hvordan regnes eiertiden ved boligsalg?

Eiertiden regnes fra du kjøpte boligen til du selger den. Kalkulatoren krever mer enn 12 måneders eiertid for hovedregelen. Selger du nær ettårsgrensen, kan noen dager avgjøre om gevinsten blir skattefri. Sjekk datoene i kjøpskontrakten og salgsavtalen før du godtar et bud.