Legg inn beløp, rente, gebyrer og antatt periode mellom kjøp og salg, så regner verktøyet ut hva mellomfinansieringen koster deg totalt. Du ser både renter og engangsgebyrer.
Når trenger du mellomfinansiering?
Mellomfinansiering er et kortsiktig lån du tar opp når du kjøper ny bolig før den gamle er solgt og oppgjøret kommer. Det dekker gapet fra du overtar den nye boligen til pengene fra salget er på konto. Lånet løper typisk i noen uker til et par måneder.
Hva koster det?
Kostnaden består av tre deler:
- Renter på det utlånte beløpet i perioden. Renten ligger som regel litt over et vanlig boliglån.
- Etableringsgebyr for selve mellomfinansieringen.
- Eventuelt dobbelt sett med løpende kostnader – du sitter med to boliger samtidig, og betaler kommunale avgifter, forsikring og strøm på begge.
Et konkret regneeksempel
Du kjøper ny bolig og trenger 3 millioner kroner i mellomfinansiering frem til den gamle boligen er solgt. Renten er 7 prosent, og du regner med tre måneder.
- Renter: 3 000 000 × 7 % × (3/12) = 52 500 kr
- Etableringsgebyr: cirka 5 000 kr
- Sum: rundt 57 500 kroner for tre måneders mellomfinansiering.
Selger du raskere enn antatt, faller rentekostnaden tilsvarende. Tar salget lengre tid, vokser den hver eneste dag.
Slik holder du kostnaden nede
- Selg før du kjøper hvis du tør. Da unngår du mellomfinansiering helt, men risikerer å stå uten bolig en periode.
- Be om kort bindingstid. Mange banker tar gebyr per påbegynt måned – avklar betingelsene.
- Vær realistisk om salgstiden. I et tregt marked kan tre måneder fort bli seks, og da dobles rentekostnaden.
- Forhandl renten. Mellomfinansiering er kortsiktig og lavrisiko for banken når du har solid sikkerhet i begge boligene.
Bør du kjøpe eller selge først?
| | Kjøpe først (mellomfinansiering) | Selge først |
|---|---|---|
| Trygghet for å ha bosted | Høy | Lav |
| Ekstra rentekostnad | Ja | Nei |
| Tidspress på salgspris | Lavere | Høyere |
| Risiko ved tregt marked | Stiger med tiden | Ingen |
Vurderingen handler om å bytte penger mot trygghet. I et stigende marked velger mange å kjøpe først; i et usikkert marked er det ofte tryggere å selge først.
Forbrukerinformasjon om boligkjøp og finansiering finner du hos [Forbrukerrådet](https://www.forbrukerradet.no/), og renter på lån kan sammenlignes på [Finansportalen](https://www.finansportalen.no/).
Ofte stilte spørsmål
Hva er mellomfinansiering og når brukes det?
Mellomfinansiering er et kortsiktig lån som brukes i overgangsperioden mellom kjøp av ny bolig og salg av gammel. Lånet dekker egenkapital og eventuell kjøpesum for ny bolig inntil salgsoppgjøret for gammel bolig innbetales. Vanlig løpetid er 3–12 måneder.
Betaler jeg avdrag under mellomfinansiering?
Normalt ikke. Under mellomfinansieringsperioden betaler du kun renter. Avdrag starter først når gammel bolig er solgt og lånet konverteres til ordinært boliglån eller delvis innfries. Dette holder terminbeløpet lavt i en periode der du gjerne har to boliglån løpende samtidig.
Hva koster mellomfinansiering i renter?
Renten på mellomfinansiering er typisk noe høyere enn ordinært boliglån – sjekk gjeldende sats hos din bank. Kostnadene beregnes kun på utestående saldo per dag. Eksempel: 1 500 000 kr til 6 % rente i 4 måneder koster 1 500 000 × 0,06 / 12 × 4 = 30 000 kr i renteutgifter.
Hva er maksimal løpetid på mellomfinansiering?
Det er ingen lovfastsatt maksgrense, men bankene setter normalt en grense på 6–12 måneder. Overskrider mellomfinansieringen avtalt tid uten at gammel bolig er solgt, vil banken vurdere situasjonen konkret og kan kreve nedsalg eller annen løsning. Avtal forlengelse i god tid dersom boligen tar tid å selge.
Kan jeg tegne mellomfinansiering i en annen bank enn der jeg har boliglånet?
I prinsippet ja, men det er praktisk enklest å bruke samme bank, siden begge boligene da kan pantsettes hos én kreditor. Benytter du to ulike banker, kreves det samordning av panteheftelser, og prosessen blir mer kompleks. Banken vil uansett kreve pant i begge eiendommer som sikkerhet.
Hva skjer hvis gammel bolig ikke selges innen avtalt tid?
Du må kontakte banken og avklare løsning. Alternativene er typisk: forlengelse av mellomfinansiering (mot ny vurdering), refinansiering av begge lån under ett, eller krav om salg innen en frist. I verste fall kan banken kreve tvangssalg som siste utvei. Sørg for realistisk prissetting fra dag én.
Må jeg ha egenkapital for å få mellomfinansiering?
Bankens samlede eksponering mot deg – inkludert mellomfinansiering, nytt boliglån og eksisterende lån – må holde seg innenfor utlånsforskriftens krav om 90 % belåningsgrad og 5 gangers inntekt. I praksis betyr det at egenkapital i gammel bolig (pant) brukes som sikkerhet for mellomfinansieringen.
Kan jeg fradragsføre rentene på mellomfinansiering?
Ja, rentekostnader på mellomfinansiering er fradragsberettigede på lik linje med andre lånekostnader. Du får 22 % skattefradrag på renteutgiftene. I eksemplet med 60 000 kr i renter over 6 måneder gir dette 13 200 kr i skattefradrag – netto rentekostnad blir 46 800 kr.
Hva er alternativet til mellomfinansiering?
Alternativene er å selge gammel bolig med overtakelse som samsvarer med kjøp av ny bolig (koordinert overtakelse), eller å selge gammel bolig først og leie midlertidig. Koordinert overtakelse unngår mellomfinansiering helt, men krever god timing og kan innebære en kortvarig leieboligsituasjon.
Kan mellomfinansiering brukes til å dekke hele kjøpesummen for ny bolig?
Nei, normalt ikke. Mellomfinansieringen dekker typisk egenkapitalen og differansen i oppgjør. Resten finansieres av ordinært boliglån på ny eiendom. Banken vurderer om samlet gjeld – gammelt lån, nytt lån og mellomfinansiering – er innenfor forskriftskravene og forsvarlig ut fra din inntekt.