Hva kalkulatoren regner ut
Mellomfinansiering er et kortvarig lån som betaler kjøpet av ny bolig før den gamle er solgt. Lånet innfris når salgsoppgjøret for den gamle boligen kommer inn. Kalkulatoren tar fire tall: beløpet som skal mellomfinansieres, nominell rente, etableringsgebyr og antall måneder fra 1 til 12. Resultatet viser total kostnad, månedlig rente, samlet rente og effektiv årsrente. Tabellen og grafen viser hvordan kostnaden vokser måned for måned.
Legg inn beløpet du må låne frem til oppgjøret, altså den delen av kjøpet som skal betales med pengene fra salget. Jo mindre du mellomfinansierer, jo lavere blir kostnaden.
Slik regnes kostnaden
Kalkulatoren går ut fra at du betaler bare renter mens lånet løper. Lånebeløpet står uendret, og hele beløpet betales tilbake sammen med den siste rentebetalingen.
- Månedlig rente = lånebeløp × nominell årsrente / 12
- Samlet rente = månedlig rente × antall måneder
- Total kostnad = samlet rente + etableringsgebyr
Effektiv årsrente er internrenten mellom det du faktisk får utbetalt og det du betaler tilbake. Utbetalt beløp er lånebeløpet minus etableringsgebyret. Betalingene er renten hver måned og hele lånebeløpet i den siste måneden. Månedsrenten regnes om til årsrente med (1 + månedsrente)^12 − 1.
Eksempel: 2 500 000 kr til 6,5 %
Med et etableringsgebyr på 5 000 kr blir den månedlige renten 2 500 000 × 0,065 / 12 = 13 542 kr.
| Antall måneder | Samlet rente | Total kostnad | Effektiv årsrente |
|---|---|---|---|
| 1 | 13 542 kr | 18 542 kr | 9,29 % |
| 3 | 40 625 kr | 45 625 kr | 7,56 % |
| 6 | 81 250 kr | 86 250 kr | 7,13 % |
| 12 | 162 500 kr | 167 500 kr | 6,92 % |
Uten gebyr ville den effektive renten vært 6,70 % for alle periodene. Gebyret er like stort om lånet varer én måned eller tolv, så det trekker den effektive renten mest opp når perioden er kort. Målt i kroner er den korte perioden likevel billigst.
Hva som påvirker kostnaden mest
Antall måneder og lånebeløpet styrer nesten hele kostnaden. I eksemplet koster hver ekstra måned 13 542 kr. Renten betyr mindre over en kort periode: Ett prosentpoeng høyere rente på 2 500 000 kr gir 2 083 kr mer per måned, eller 12 500 kr over seks måneder.
Tell månedene fra dagen du betaler for den nye boligen til dagen du får oppgjøret for den gamle. Oppgjøret kommer ved overtakelsen av boligen du selger, som ofte er flere uker etter at kontrakten er signert. Kalkulatoren regner med hele måneder. Er du usikker, regn på én måned ekstra og se hva forsinkelsen koster.
Rentefradrag
Renter på mellomfinansiering er gjeldsrenter og gir fradrag i alminnelig inntekt med 22 % i 2026. Med 81 250 kr i renter blir skatten 17 875 kr lavere, og rentekostnaden etter skatt blir 63 375 kr. Kalkulatoren viser kostnaden før skatt. Du kan regne på fradraget med kalkulatoren for rentefradrag.
Det kalkulatoren ikke tar med
Renten er fast gjennom hele perioden, og modellen har ingen delinnfrielse. Regner banken renter per dag, blir kostnaden litt annerledes når perioden ikke går opp i hele måneder. Andre kostnader i overgangen er ikke med: renter på det gamle boliglånet, felleskostnader og strøm for to boliger, meglerhonorar og dokumentavgift.
Vil du se hva du sitter igjen med etter salget, bruk boligsalgskalkulatoren. Kjøpskostnadene for den nye boligen finner du med boligkjøpskalkulatoren.