Legg inn kjøpesum og egenkapital, så regner kalkulatoren ut dokumentavgift, tinglysingsgebyrer, lånebehov og om du oppfyller egenkapitalkravet. Du ser totalkostnaden før du legger inn bud.
Steg for steg: hva koster det egentlig å kjøpe bolig?
Prisen i annonsen er sjelden hele regningen. Følg disse trinnene for å forstå hva som faktisk må på bordet.
1. Dokumentavgift
Ved kjøp av brukt selveierbolig betaler du normalt 2,5 prosent dokumentavgift av markedsverdien som avgiftsgrunnlag. For en bolig til 5 000 000 kroner blir det 125 000 kroner. Ved borettslagsandel betales det ikke dokumentavgift. For nybygg beregnes avgiften ofte bare av tomteverdien, men dette avhenger av hva som faktisk overføres og tinglyses.
2. Tinglysingsgebyrer
I 2026 er tinglysingsgebyret 545 kroner per dokument. Ved et vanlig selveierkjøp med ett skjøte og ett pantedokument blir det to gebyrer, totalt 1 090 kroner.
3. Egenkapital og bankens øvrige krav
Utlånsforskriften har normalt en maksimal belåningsgrad på 90 prosent for nedbetalingslån med pant i bolig. For en bolig til 5 000 000 kroner tilsvarer det 500 000 kroner i egenkapital til kjøpesummen. Banken skal også vurdere samlet gjeld og teste om du tåler tre prosentpoeng høyere rente og minst sju prosent rente.
4. Regn sammen totalbehovet
For en brukt selveierbolig til 5 000 000 kroner:
| Post | Beløp |
|---|
| Kjøpesum | 5 000 000 kr |
| Dokumentavgift 2,5 % | 125 000 kr |
| Tinglysing skjøte | 545 kr |
| Tinglysing pant | 545 kr |
| Sum | 5 126 090 kr |
Med 500 000 kroner i egenkapital til kjøpesummen og omkostninger på 126 090 kroner er behovet for egne midler normalt rundt 626 090 kroner, med mindre banken godtar annen finansiering eller tilleggssikkerhet.
Andel kontra selveier
En borettslagsandel har ofte lavere omkostninger fordi dokumentavgiften faller bort, men fellesgjelden er en del av den reelle boligkostnaden og bankens gjeldsvurdering. Sammenlign derfor totalpris, ikke bare prisantydning.
Kontroller de gjeldende gebyrene hos Kartverket og lånekravene hos regjeringen.no.
Ofte stilte spørsmål
Hvor mye egenkapital trenger jeg?
Hovedregelen er minimum 10 % egenkapital av boligens totalpris, inkludert fellesgjeld. Endringen fra 15 til 10 % trådte i kraft 31. desember 2024. Det tidligere særkravet for sekundærbolig i Oslo er fjernet. Banken kan likevel kreve mer egenkapital etter sin kredittvurdering.
Hva er dokumentavgift?
Dokumentavgift er en statlig avgift på 2,5 % av kjøpesummen som betales ved tinglysing av skjøte hos Kartverket. Avgiften gjelder kun selveide boliger som eneboliger, rekkehus og selveierleiligheter, ikke borettslagsboliger. Ved en kjøpspris på 4 000 000 kr blir dokumentavgiften 100 000 kr.
Hva betyr fellesgjeld?
I borettslag har boligen en andel av sameiets totale gjeld, som påvirker den reelle totalkostnaden selv om den ikke synes i kjøpesummen. Fellesgjelden betjenes gjennom felleskostnadene du betaler månedlig. Bankene regner fellesgjeld med i belåningsgraden og egenkapitalkravet, så en bolig med pris 3 000 000 kr og 500 000 kr i fellesgjeld krever 10 % egenkapital av 3 500 000 kr.
Hvilke andre kostnader kommer ved boligkjøp?
I tillegg til kjøpesummen må du normalt betale 545 kr per tinglyst dokument i 2026. Skjøte eller andelsoverføring og ett pantedokument gir til sammen 1 090 kr. Dokumentavgift på 2,5 % kan komme i tillegg for selveier. Budsjetter også egne beløp for oppussing, flytting og andre faktiske kostnader.
Hva er forskjellen på selveier og borettslag ved kjøp?
Ved kjøp av selveierbolig betaler du 2,5 % dokumentavgift av kjøpesummen, mens dette faller bort ved borettslagskjøp. Til gjengjeld har borettslag ofte fellesgjeld som øker den reelle totalkostnaden. Selveier gir full råderett over boligen, mens borettslag har regler for utleie og vedlikehold som styres av borettslagets styre.
Hva er utlånsforskriftens hovedregler?
Utlånsforskriftens hovedregler er normalt minst 10 % egenkapital, samlet gjeld på maksimalt fem ganger brutto årsinntekt og betjeningsevne ved 3 prosentpoeng høyere rente, men minst 7 %. Bankene har en begrenset fleksibilitetskvote og kan også stille strengere krav.
Bør jeg budsjettere for uforutsette kostnader?
Ja, det er sterkt anbefalt å ha en buffer på minst 50 000 til 100 000 kr utover kjøpesummen og de faste kostnadene. Uforutsette utgifter kan inkludere nødvendige reparasjoner, hvitevarer, møbler og småutgifter som gardinstenger og lamper. Mange nyinnflyttede oppdager behov de ikke hadde regnet med.