Boligkjøp Kalkulator

Legg inn kjøpesum og egenkapital, så regner kalkulatoren ut dokumentavgift, tinglysingsgebyrer, lånebehov og om du oppfyller egenkapitalkravet. Du ser totalkostnaden før du legger inn bud.

Steg for steg: hva koster det egentlig å kjøpe bolig?

Prisen i annonsen er sjelden hele regningen. Følg disse trinnene for å forstå hva som faktisk må på bordet.

1. Dokumentavgift

Ved kjøp av brukt selveierbolig betaler du 2,5 % dokumentavgift av kjøpesummen. For en bolig til 5 000 000 kr blir det 125 000 kr. Kjøper du nybygg eller borettslagsleilighet (andel) slipper du dokumentavgift på selve boligen, noe som er en vesentlig forskjell.

2. Tinglysingsgebyrer

Du betaler tinglysingsgebyr for skjøtet (cirka 440 kr i 2026) og ett gebyr per pantedokument banken krever. Med ett lån blir det altså to gebyrer på rundt 545 kr hver.

3. Egenkapitalkrav

Utlånsforskriften krever normalt minst 10 % egenkapital. For en bolig til 5 000 000 kr betyr det minimum 500 000 kr i egenkapital. I tillegg skal du tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng i bankens stresstest, og samlet gjeld bør ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt.

4. Regn sammen totalbehovet

For boligen til 5 000 000 kr:

| Post | Beløp |

|------|-------|

| Kjøpesum | 5 000 000 kr |

| Dokumentavgift 2,5 % | 125 000 kr |

| Tinglysing skjøte | 545 kr |

| Tinglysing pant | 545 kr |

| Sum | 5 126 090 kr |

Med 10 % egenkapital (500 000 kr) trenger du et lån på cirka 4 626 000 kr, og omkostningene på rundt 126 000 kr må du dekke i tillegg.

Andel kontra selveier

En borettslagsandel har ofte lavere inngangskostnad fordi du slipper dokumentavgift, men husk fellesgjelden som ligger i andelen. To boliger med samme prisantydning kan ha svært ulik reell kostnad når fellesgjelden regnes med.

Slik bruker du tallet i budrunden

Sett en budgrense som inkluderer omkostningene, ikke bare lånerammen banken har gitt deg. Mange glemmer at de 126 000 kronene i omkostninger må dekkes av egne midler, ikke av lånet.

Reglene for egenkapital styres av [Finanstilsynets utlånsforskrift](https://www.finanstilsynet.no/tema/utlansregulering/).

Ofte stilte spørsmål

Hva er dokumentavgift?

Dokumentavgift er 2,5% av kjøpesummen som betales til staten ved tinglysing av skjøte. For en bolig til 4 millioner kr betyr det 100 000 kr. Borettslagsleiligheter er fritatt.

Hvor mye egenkapital trenger jeg?

Minimum 15% av kjøpesummen ifølge utlånsforskriften. For en bolig til 4 millioner kr trenger du minst 600 000 kr. BSU-midler, arv og gaver teller. Banken kan gi noe fleksibilitet.

Er borettslagsleiligheter billigere å kjøpe?

Ja, du slipper dokumentavgift (2,5% av kjøpesum). Men husk at fellesgjeld er en del av totalprisen. En leilighet med pris 2,5 mill. og fellesgjeld 1 mill. har totalpris 3,5 mill.

Hva koster tinglysing?

Tinglysingsgebyret er 585 kr per dokument. Ved boligkjøp tinglyses typisk skjøte (585 kr) og 2–3 pantedokumenter (585 kr hver), totalt ca. 1 755–2 340 kr.

Betaler kjøper eller selger meglerhonorar?

Selger betaler normalt meglerhonoraret. Som kjøper betaler du kun dokumentavgift, tinglysingsgebyr og eventuelle kostnader for egen finansiering.

Kan BSU brukes som egenkapital?

Ja, BSU-midler teller som egenkapital. Du kan spare inntil 27 500 kr per år (totalt 300 000 kr) med 10% skattefradrag. BSU-kontoen må brukes til boligkjøp eller nedbetaling av boliglån.

Hva er totalkostnaden utover kjøpesum?

For en selveier til 4 mill.: dokumentavgift 100 000 kr + tinglysing 1 755 kr + etableringsgebyr 0–5 000 kr = ca. 102 000–107 000 kr ekstra. For borettslag: kun ca. 2 000–7 000 kr.