gratiskalkulator.no
Foreslå kalkulator
Hus & Hjem

Boligkjøpskalkulator

Boligkjøpskalkulatoren regner ut kjøpskostnader, hvor stort lån du trenger og hvor mye egenkapital banken normalt krever. Du kan ta med fellesgjeld og oppussing, og se hva lånet koster i måneden.

Kort svar: Selveierscenarioet bruker normalt 2,5 % dokumentavgift av markedsverdien, her satt lik kjøpsprisen, og 545 kroner for skjøtet. Et pantegebyr på 545 kroner legges til når regnemodellen gir et finansieringsbehov. Oppussing og egenkapital tas med. Eget lån pluss fellesgjeld sammenlignes med 90 % av boligverdien.

Prisen i annonsen er ikke hele regningen

Når du kjøper bolig, kommer dokumentavgift, tinglysingsgebyrer og ofte oppussing i tillegg til kjøpesummen. I et borettslag er fellesgjelden en del av prisen, selv om du ikke betaler den ved overtakelse. Kalkulatoren regner ut kjøpskostnadene, hvor stort lån du trenger, hvor mye egenkapital banken normalt krever, og hva lånet koster i måneden.

Slik regner kalkulatoren

Du legger inn kjøpspris, egenkapital, boligtype, fellesgjeld, oppussing og møbler, lånerente og nedbetalingstid.

  • Dokumentavgift = 2,5 % av kjøpsprisen for selveier, 0 kr for borettslag. Kalkulatoren bruker kjøpsprisen som markedsverdi.
  • Tinglysingsgebyr = 545 kr for skjøtet eller andelsoverføringen, og 545 kr til for pantedokumentet når du trenger lån.
  • Lån = kjøpspris − egenkapital + kjøpskostnader + oppussing
  • Totalpris = kjøpspris + fellesgjeld
  • Belåningsgrad = (lån + fellesgjeld) / totalpris
  • Egenkapitalkrav = 10 % av totalprisen + kjøpskostnader + oppussing
  • Månedlig lån regnes som et annuitetslån med renten og nedbetalingstiden du velger.

Regneeksempel: selveier

Du kjøper en leilighet for 4 500 000 kr, har 600 000 kr i egenkapital og regner med 50 000 kr til oppussing. Renten er 5 % over 25 år.

PostBeløp
Dokumentavgift, 2,5 %112 500 kr
Tinglysing av skjøte og pant1 090 kr
Lån4 063 590 kr
Belåningsgrad90,3 %
Egenkapitalkrav613 590 kr
Mangler13 590 kr
Månedlig lån23 755 kr

Egenkapitalen på 600 000 kr dekker 10 % av kjøpesummen, men ikke dokumentavgiften og oppussingen i tillegg. Du mangler 13 590 kr etter kalkulatorens regel. Dropper du oppussingen, er egenkapitalen nok.

Borettslag og fellesgjeld

En borettslagsleilighet med prisantydning 3 000 000 kr og fellesgjeld 1 200 000 kr har totalpris 4 200 000 kr. Du slipper dokumentavgift, så kjøpskostnadene blir 1 090 kr. Med 500 000 kr i egenkapital blir lånet 2 501 090 kr. Banken legger sammen lånet og fellesgjelden, og belåningsgraden blir 88,1 %. Egenkapitalkravet er 10 % av 4 200 000 kr pluss gebyrene, altså 421 090 kr.

Fellesgjelden betaler du gjennom felleskostnadene hver måned. Kalkulatoren tar ikke med den delen i det månedlige lånebeløpet. Vil du se hvordan fellesgjelden påvirker totalprisen og månedskostnaden, kan du bruke fellesgjeldskalkulatoren.

Hva banken ser på i tillegg

Utlånsforskriften setter grensen for nedbetalingslån med pant i bolig til 90 % av boligens verdi. Samlet gjeld kan ikke være høyere enn fem ganger årsinntekten. Banken skal også sjekke at du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng. Bankene kan gi noen lån utenfor kravene innenfor en fleksibilitetskvote.

Kalkulatoren kjenner ikke inntekten din eller annen gjeld. Den kan derfor vise at egenkapitalen er nok, selv om banken sier nei på grunn av gjeldsgraden.

Vanlige feil

  • Glemt dokumentavgift: For en selveier til 5 000 000 kr er avgiften 125 000 kr. Låner du 90 % av kjøpesummen, må avgiften betales med egne penger i tillegg til de 10 %.
  • Prisantydning uten fellesgjeld: Sammenlign borettslagsleiligheter på totalpris.
  • Nybygg: For ny selveierbolig betales dokumentavgiften ofte bare av tomteverdien. Kalkulatoren bruker hele kjøpsprisen.

Avgiften og gebyrene alene ser du i dokumentavgiftskalkulatoren. Kilder: Kartverket om dokumentavgift og gebyr og utlånsforskriften hos regjeringen.

Ofte stilte spørsmål

Hvor mye egenkapital trenger jeg for å kjøpe bolig i 2026?

Utlånsforskriften krever minst 10 % egenkapital, fordi lånet kan være høyst 90 % av boligens verdi. I tillegg må du betale dokumentavgift og gebyrer selv. For en selveier til 4 000 000 kr trenger du 400 000 kr til kjøpesummen og 101 090 kr til avgift og tinglysing, til sammen 501 090 kr.

Hva koster det å kjøpe bolig utover kjøpesummen?

For en selveierbolig betaler du 2,5 % dokumentavgift og 545 kr i tinglysingsgebyr for skjøtet. Tar du opp lån, kommer 545 kr for pantedokumentet. En bolig til 4 500 000 kr gir 112 500 kr i avgift og 1 090 kr i gebyrer. Etableringsgebyr til banken og flyttekostnader kommer i tillegg.

Betaler man dokumentavgift i borettslag?

Nei. Kjøp av andel i borettslag er fritatt for dokumentavgift, fordi du kjøper en andel i laget og ikke selve eiendommen. Overføringen registreres likevel, og kalkulatoren tar med et gebyr på 545 kr for den. Husk at fellesgjelden er en del av totalprisen.

Hvordan regner banken belåningsgrad med fellesgjeld?

Banken legger sammen ditt eget lån og din andel av fellesgjelden, og deler på totalprisen. En leilighet med prisantydning 3 000 000 kr og 1 200 000 kr i fellesgjeld har totalpris 4 200 000 kr. Med eget lån på 2 501 090 kr blir belåningsgraden 88,1 %.

Kan jeg låne til dokumentavgiften?

Lånet kan normalt være høyst 90 % av boligens verdi. Låner du til dokumentavgift og oppussing i tillegg, går belåningsgraden over 90 %. Derfor regner kalkulatoren avgift, gebyrer og oppussing inn i egenkapitalkravet. Noen banker godtar tilleggssikkerhet, for eksempel i foreldrenes bolig.

Hvor mye kan jeg låne med min inntekt?

Samlet gjeld kan ikke være mer enn fem ganger brutto årsinntekt. Med 700 000 kr i inntekt er grensen 3 500 000 kr, inkludert studielån, billån og din andel av fellesgjeld. Banken sjekker også at du tåler 3 prosentpoeng høyere rente. Kalkulatoren regner ikke på inntekt, så sjekk gjeldsgraden separat.

Hva betyr det at egenkapitalen mangler i kalkulatoren?

Det betyr at egenkapitalen din er lavere enn 10 % av totalprisen pluss dokumentavgift, gebyrer og oppussing. Mangler du 13 590 kr, kan du kutte oppussingen, finne en litt billigere bolig eller spare mer. Banken kan gjøre unntak innenfor fleksibilitetskvoten, men det avgjøres i hver enkelt sak.