gratiskalkulator.no
Foreslå kalkulator
Hus & Hjem

Eiendomsskatt 2026

Eiendomsskatt i Oslo 2026 regnes av 70 % av verdien, med 4,9 millioner kr i bunnfradrag per godkjent boenhet og 1,7 promille. Kalkulatoren regner ut årlig og månedlig skatt med Oslos satser eller satsene i din kommune.

Kort svar: Grunnlaget reduseres før promille brukes. Oslo 2026 bruker 70 %, 4,9 millioner kroner per godkjent boenhet og 1,7 promille. Verdi 8 millioner og én boenhet gir 1 190 kroner.

Hvem bestemmer eiendomsskatten

Eiendomsskatt er en kommunal skatt. Kommunestyret avgjør hvert år om kommunen skal ha eiendomsskatt, hvilken sats som gjelder og om det skal være bunnfradrag. Rammene står i eiendomsskatteloven: satsen kan være fra 1 til 7 promille, men for bolig og fritidsbolig er taket 4 promille. Det første året kommunen skriver ut skatt, kan satsen være høyst 1 promille, og senere kan den ikke økes med mer enn 1 promille per år.

To eiendommer med samme verdi kan derfor få helt ulik skatt i to nabokommuner, og i mange kommuner betaler boligeiere ingenting.

Slik regner kalkulatoren

Kalkulatoren følger fire trinn:

  1. Grunnlag før fradrag = verdi × grunnlagsandel (høyst 70 %).
  2. Samlet bunnfradrag = bunnfradrag per boenhet × antall godkjente boenheter.
  3. Skattepliktig grunnlag = grunnlag før fradrag − samlet bunnfradrag, men ikke under 0 kr.
  4. Årlig skatt = skattepliktig grunnlag × promillesats ÷ 1 000.

Blir årsbeløpet under 300 kr, viser kalkulatoren 0 kr. Oslo kommune skriver ikke ut eiendomsskatt under denne grensen, og andre kommuner kan ha egne grenser. Du ser også skatten per måned og den effektive satsen i promille av hele verdien.

Grunnlagsandelen kan ikke settes over 70 %. Det følger av loven: for bolig og fritidsbolig er skattegrunnlaget verdien ganget med 0,7. Kommunen kan bruke en lavere andel, men ikke en høyere.

Regneeksempel: Oslo 2026

Oslo har 1,7 promille, bunnfradrag på inntil 4 900 000 kr og et grunnlag på 70 % av beregnet markedsverdi. Kalkulatoren starter med disse tallene.

BoligverdiGrunnlag (70 %)Etter fradragSkatt per år
7 000 000 kr4 900 000 kr0 kr0 kr
8 000 000 kr5 600 000 kr700 000 kr1 190 kr
12 000 000 kr8 400 000 kr3 500 000 kr5 950 kr

Med Oslos tall slipper boliger under omtrent 7 250 000 kr skatt, fordi beløpet enten blir 0 kr eller lavere enn minstegrensen på 300 kr.

Kilde: Oslo kommune: hvor mye skal du betale i eiendomsskatt.

Hvilken verdi du skal bruke

Kommunen kan bygge på boligverdien Skatteetaten beregner, eller på en egen kommunal takst. Oslo bruker Skatteetatens beregnede markedsverdi for de fleste boliger, og kommunal takst for fritidsboliger og boliger uten slik verdi. For 2026 bruker Oslo verdien fra skattemeldingen for 2024.

Bruk boligverdien før reduksjonen, ikke formuesverdien. Formuesverdien for en primærbolig er bare en andel av boligverdien og gir derfor for lavt grunnlag. Det sikreste tallet står på skatteseddelen for eiendomsskatt fra kommunen.

Hva som påvirker beløpet mest

Bunnfradraget betyr mest for vanlige boliger. Med høyt fradrag, som i Oslo, er det bare verdien over fradraget som skattlegges, så en liten økning i boligverdien kan gi en stor prosentvis økning i skatten. Antall boenheter teller også: har boligen to godkjente, selvstendige boenheter, får du to bunnfradrag. En bolig til 8 000 000 kr med to godkjente boenheter gir 0 kr i Oslo.

Kalkulatoren vurderer ikke om en boenhet er godkjent, om eiendommen har fritak, eller om kommunen har egne regler for næringseiendom. Kommunen kan for eksempel frita nye boliger i opptil 20 år fra de ble ferdige.

Eier du hytte, kan du legge eiendomsskatten inn i hyttekalkulatoren. Formuesskatten beregnes etter andre regler i formuesskattkalkulatoren.

Ofte stilte spørsmål

Har alle kommuner eiendomsskatt?

Nei. Eiendomsskatt er frivillig, og kommunestyret bestemmer hvert år om den skal skrives ut. Mange kommuner har eiendomsskatt bare på næringseiendom, eller har bunnfradrag som gjør at de fleste boliger slipper. Sjekk budsjettvedtaket eller nettsidene til kommunen der eiendommen ligger, fordi satser og fradrag kan endres fra år til år.

Hva er høyeste lovlige sats for eiendomsskatt på bolig?

For bolig og fritidsbolig kan satsen være høyst 4 promille av skattegrunnlaget. For annen eiendom er taket 7 promille. Det første året kommunen skriver ut eiendomsskatt, er taket 1 promille, og deretter kan satsen øke med høyst 1 promille per år. En bolig med 2 000 000 kr i skattepliktig grunnlag gir 8 000 kr med 4 promille.

Hva er bunnfradrag i eiendomsskatten?

Bunnfradraget er et fast beløp kommunen trekker fra grunnlaget for hver godkjente, selvstendige boenhet før satsen brukes. Kommunen velger selv om den vil ha bunnfradrag og hvor stort det skal være. Med 70 % grunnlag, 500 000 kr i fradrag og 3 promille betaler du 7 950 kr i året for en bolig til 4 500 000 kr.

Hvorfor er grunnlaget bare 70 % av boligverdien?

Eiendomsskatteloven sier at skattegrunnlaget for bolig og fritidsbolig er verdien ganget med 0,7. Reduksjonen gjelder i alle kommuner som skattlegger boliger. En kommune kan vedta en lokal reduksjonsfaktor, men for boliger brukes den bare hvis den gir lavere grunnlag enn 70 %, ikke i tillegg til den lovbestemte reduksjonen.

Kan jeg klage på eiendomsskatten?

Ja. Etter eiendomsskatteloven må klagen sendes skriftlig til kommunen innen seks uker etter at skatteseddelen ble sendt eller skattelisten ble lagt ut. Bygger kommunen på Skatteetatens boligverdi, og verdien er feil, retter du opplysningene om boligen hos Skatteetaten. I Oslo gjelder det for de fleste boliger.

Får jeg skattefradrag for eiendomsskatt?

Ikke for bolig eller hytte du bruker selv. Eiendomsskatten er da en vanlig bokostnad uten fradrag i inntektsskatten. Leier du ut eiendom og skattlegges etter ordinære regler, kan eiendomsskatten trekkes fra som kostnad i leieinntekten, sammen med kommunale avgifter og forsikring.

Hvor mye eiendomsskatt betaler jeg på en bolig til 12 millioner i Oslo?

Med Oslos tall for 2026 er grunnlaget 70 % av 12 000 000 kr, altså 8 400 000 kr. Bunnfradraget på 4 900 000 kr gir et skattepliktig grunnlag på 3 500 000 kr. Med 1,7 promille blir skatten 5 950 kr i året, eller omtrent 496 kr i måneden.

Hvordan påvirker flere boenheter eiendomsskatten?

Hver godkjente, selvstendige boenhet gir et eget bunnfradrag. Med Oslos tall gir en bolig til 8 000 000 kr med én boenhet 1 190 kr i skatt, mens to boenheter gir 9 800 000 kr i samlet fradrag og 0 kr i skatt. En hybel eller sokkelleilighet teller bare når kommunen har godkjent den som selvstendig boenhet.