gratiskalkulator.no
Foreslå kalkulator
Hus & Hjem

Boligpriskalkulator

Boligpriskalkulatoren fremskriver boligens verdi med en årlig prisendring du velger selv. Du ser verdien i dagens kroner, kvadratmeterprisen og hva du sitter igjen med etter salgskostnad og restgjeld.

Kort svar: Fremtidig verdi = dagens verdi × (1 + prisendring) opphøyd i antall år. Realverdien deles på inflasjonsfaktoren. Oppgitt gjeldsnedbetaling og salgskostnad brukes i et separat netto salgsanslag.

Slik regner kalkulatoren

Kalkulatoren fremskriver dagens boligverdi med en årlig prisendring du velger selv. Den bruker rentes rente, slik at hvert års prisvekst regnes av verdien året før.

Stegene er:

  • Fremtidig verdi = dagens verdi × (1 + årlig prisendring) opphøyd i antall år
  • Verdi i dagens kroner = fremtidig verdi / (1 + årlig inflasjon) opphøyd i antall år
  • Restgjeld ved salg = restgjeld i dag − planlagt årlig nedbetaling × antall år, men ikke under 0 kr
  • Netto ved salg = fremtidig verdi − salgskostnad − restgjeld ved salg

Salgskostnaden regnes som en prosent av den fremtidige verdien. Kalkulatoren viser også kvadratmeterprisen i dag og om det valgte antallet år.

Regneeksempel

En leilighet på 62 kvadratmeter er verdt 3 800 000 kr i dag. Du regner med 4 % årlig prisvekst og 2,5 % inflasjon over 7 år. Restgjelden er 2 900 000 kr, og du betaler ned 90 000 kr i året. Salgskostnaden settes til 2,5 %.

PostBeløp
Beregnet verdi om 7 år5 000 541 kr
Verdi i dagens kroner4 206 781 kr
Salgskostnad125 014 kr
Restgjeld ved salg2 270 000 kr
Netto etter salg og gjeld2 605 527 kr

Kvadratmeterprisen stiger fra 61 290 kr til 80 654 kr. Med 0 % prisvekst blir netto ved salg 1 435 000 kr. Med 2 % årlig prisfall blir netto 946 405 kr.

Nominell verdi og realverdi

Nominell verdi er kronebeløpet du kan få for boligen om noen år. Realverdien viser hva beløpet er verdt i dagens kroner, etter at prisene ellers i samfunnet har steget.

Stiger boligprisen med 4 % og prisene ellers med 2,5 %, øker realverdien med i underkant av 1,5 % i året. Norges Bank har et inflasjonsmål på 2 % over tid, men faktisk inflasjon kan ligge både over og under målet.

Hva påvirker resultatet mest

Den årlige prisendringen betyr mest, og virkningen øker med antall år. Over 7 år gir 4 % vekst en sluttverdi på 5 000 541 kr, mens 2 % prisfall gir 3 298 877 kr. Forskjellen er over 1,7 millioner kroner.

Gjeld forsterker utslaget på netto ved salg. Når boligen er lånefinansiert, påvirker prisendringen egenkapitalen din med mer enn prosentendringen i boligprisen.

Hvor du finner tall for prisvekst

SSB publiserer en boligprisindeks hvert kvartal, fordelt på boligtype og region. Indeksen viser hvordan prisene har utviklet seg. Den sier ingenting sikkert om fremtiden, så test både høy, lav og negativ vekst.

Det kalkulatoren ikke tar med

Kalkulatoren regner ikke renter, vedlikehold, oppussing eller kjøpskostnader. Nedbetalingen trekkes fra restgjelden som et fast beløp per år, uten egen renteberegning. Den gir heller ingen verdivurdering av en bestemt bolig.

Gevinst ved salg av egen bolig er normalt skattefri hvis du har eid boligen i mer enn ett år og bodd der minst ett av de to siste årene. For en nærmere beregning av salgsoppgjøret kan du bruke boligsalgskalkulatoren. Vil du anslå dagens verdi ut fra sammenlignbare salg, bruk boligverdikalkulatoren.

Ofte stilte spørsmål

Hvor mye stiger boligprisene i året?

Det varierer mye mellom år, regioner og boligtyper, og noen år faller prisene. SSBs boligprisindeks viser historisk utvikling for ulike deler av landet. Bruk flere vekstrater i kalkulatoren, for eksempel 0 %, 3 % og 5 %, og se hvor mye netto ved salg endrer seg.

Hva blir boligen verdt om 10 år?

Med standardvalgene, 4 500 000 kr og 3 % årlig vekst, blir verdien omtrent 6 047 624 kr etter 10 år. Med 2 % inflasjon tilsvarer det 4 961 158 kr i dagens kroner. Tallet bygger bare på vekstraten du velger, så det er en fremskrivning og ingen verdivurdering.

Hvorfor vokser verdien mer enn prosentsatsen ganger antall år?

Kalkulatoren bruker rentes rente. Hvert års vekst regnes av verdien året før, som allerede har steget. Med 3 % i 10 år øker verdien med 34,4 %, ikke 30 %. Jo lengre periode og jo høyere vekstrate, desto større blir forskjellen.

Hva er forskjellen på nominell verdi og realverdi?

Nominell verdi er kronebeløpet boligen kan selges for i fremtiden. Realverdi er det samme beløpet målt i dagens kjøpekraft. Kalkulatoren deler den nominelle verdien på inflasjonsfaktoren for perioden. Er boligprisveksten lavere enn inflasjonen, faller realverdien selv om kronebeløpet øker.

Hva bør jeg legge inn som salgskostnad?

Salgskostnaden dekker blant annet meglerhonorar, markedsføring, takst eller tilstandsrapport og eventuelt boligselgerforsikring. Kalkulatoren regner kostnaden som prosent av beregnet salgspris. Har du et tilbud fra megler, kan du dele samlet kostnad på forventet salgspris for å finne prosenten.

Hvordan regnes restgjelden ved salg?

Kalkulatoren trekker planlagt årlig nedbetaling fra dagens restgjeld for hvert år, og stopper på 0 kr. Med 2 900 000 kr i restgjeld og 90 000 kr i nedbetaling per år er restgjelden 2 270 000 kr etter 7 år. Bruk avdragsdelen fra bankens nedbetalingsplan, ikke hele terminbeløpet.

Må jeg skatte av gevinsten når jeg selger?

Gevinst ved salg av egen bolig er normalt skattefri hvis du har eid boligen i mer enn ett år. Du må også ha bodd i den i minst ett av de to siste årene før salget. Oppfyller du ikke kravet, skattes gevinsten som alminnelig inntekt med 22 %. Kalkulatoren trekker ikke fra skatt.