gratiskalkulator.no
Foreslå kalkulator
Hus & Hjem

Samboerkontraktkalkulator

Samboerkontraktkalkulatoren gir et forslag til eierbrøk i felles bolig ut fra hver persons egenkapital og avtalt andel av boliglånet. Du ser eierandel i prosent og hvordan en verdiøkning fordeles ved salg.

Kort svar: Hver persons bidrag = egenkapital + avtalt låneandel. Eierprosent = bidrag / samlede bidrag. Valgt verdiøkning fordeles etter prosentene.

Hvorfor samboere bør avtale eierbrøken

Samboere har færre lovregler som deler verdier ved brudd enn ektefeller. Eier dere bolig sammen, er det skjøtet og avtalen dere har skrevet som viser hvem som eier hvor mye. Har den ene betalt mer egenkapital eller tatt en større del av lånet, er det lettere å bli enige om tallene når de står i en samboeravtale fra starten.

Kalkulatoren gir et forslag til eierbrøk ut fra hva hver av dere bidrar med ved kjøpet. Den viser også hvordan en verdiøkning fordeles hvis dere selger senere.

Slik regner kalkulatoren

Du legger inn boligens verdi, hver persons egenkapital og hvor stor del av lånet person 1 skal betjene. Person 2 får resten av lånet. I tillegg velger du antall år frem til et mulig salg og en årlig prisvekst.

  • Lån = boligverdi − samlet egenkapital
  • Bidrag per person = egen egenkapital + egen andel av lånet
  • Eierandel = eget bidrag / summen av bidragene
  • Boligverdi ved salg = boligverdi × (1 + prisvekst)^antall år
  • Andel av salgspris = boligverdi ved salg × eierandel
  • Gevinst = andel av salgspris − eget bidrag

Er egenkapitalen til sammen høyere enn boligverdien, setter kalkulatoren lånet til 0 og fordeler etter egenkapitalen.

Regneeksempel

Dere kjøper en bolig for 4 000 000 kr. Person 1 har 500 000 kr i egenkapital og person 2 har 100 000 kr. Lånet på 3 400 000 kr deles likt.

Person 1Person 2
Egenkapital500 000 kr100 000 kr
Andel av lånet1 700 000 kr1 700 000 kr
Bidrag2 200 000 kr1 800 000 kr
Eierandel55 %45 %

Med 3 % årlig prisvekst i 5 år blir boligen verdt 4 637 096 kr. Person 1 får da 2 550 403 kr av salgsprisen og person 2 får 2 086 693 kr. Gevinsten er 350 403 kr for person 1 og 286 693 kr for person 2. Verdiøkningen fordeles altså etter samme brøk som bidragene.

Vil dere eie 50/50 likevel, kan person 2 ta en større del av lånet. Med 44 % av lånet på person 1 blir bidragene 1 996 000 og 2 004 000 kr, nesten likt.

Hva kalkulatoren ikke regner med

  • Restgjeld og salgskostnader: Andelen av salgsprisen er brutto. Ved et salg betaler dere først ned lånet og meglerkostnadene.
  • Endringer etter kjøpet: Betaler den ene ekstra avdrag eller oppussing av egne penger, endrer ikke kalkulatoren brøken. Skriv slike innskudd inn i avtalen.
  • Juridisk eierskap: Hva banken krever av hver låntaker, og hva som står i skjøtet, avgjøres av lånedokumentene og grunnboken.

Regler som gjelder samboere

Brudd: Husstandsfellesskapsloven gjelder samboere som har bodd sammen i minst to år, eller som har eller venter barn sammen. Loven gir en mulighet til å overta felles bolig når sterke grunner taler for det. Den deler ikke verdiene likt.

Dødsfall: En samboer med felles barn har rett til arv på 4 G, 546 196 kr med grunnbeløpet fra 1. mai 2026. Uten felles barn arver samboeren ingenting etter loven. Med testament kan samboere arve mer. Har dere bodd sammen i minst fem år, kan testamentet sikre samboeren inntil 4 G, også når arvelaterens barn har krav på pliktdelsarv.

Kartverket forklarer hvordan dere endrer eierbrøken med skjøte, i siden om overføring mellom samboere. Vil dere se hva et lån koster hver måned, kan dere bruke boliglånskalkulatoren. Arvekalkulatoren viser hvordan arven fordeles.

Ofte stilte spørsmål

Hvordan regner vi ut eierandelen i en felles bolig?

Legg sammen hver persons egenkapital og den delen av lånet hver skal betjene. Del hvert bidrag på summen. Med 500 000 og 100 000 kr i egenkapital og et lån på 3 400 000 kr delt likt, blir bidragene 2 200 000 og 1 800 000 kr. Det gir 55 % og 45 %.

Må samboeravtalen tinglyses?

Nei, en samboeravtale tinglyses ikke. Det er eierbrøken i skjøtet som registreres i grunnboken hos Kartverket. Skal eierbrøken endres etter kjøpet, må dere tinglyse et nytt skjøte. Avtalen bør være skriftlig og signert av begge, og hver av dere bør ha en kopi.

Arver samboere hverandre?

Samboere med felles barn har rett til arv på 4 G etter arveloven. Med grunnbeløpet fra 1. mai 2026 er det 546 196 kr. Samboere uten felles barn arver ikke etter loven. Med testament kan de arve, og etter minst fem års samboerskap kan testamentet sikre inntil 4 G foran barnas pliktdelsarv.

Hva skjer med boligen ved brudd uten samboeravtale?

Da gjelder eierbrøken i skjøtet, og hver av dere eier sin andel. Kan dere dokumentere at bidragene var ulike, kan det påvirke oppgjøret. Uten skriftlig avtale blir det vanskeligere å vise hva som var avtalt. Husstandsfellesskapsloven kan gi den ene rett til å overta boligen når sterke grunner taler for det.

Bør vi eie 50/50 selv om egenkapitalen er ulik?

Det kan dere avtale, men da bør den med minst egenkapital betjene en større del av lånet. Med 500 000 og 100 000 kr i egenkapital og et lån på 3 400 000 kr blir bidragene nesten like når person 1 betjener 44 % av lånet. Skriv fordelingen inn i avtalen.

Hva skjer hvis den ene betaler mer av lånet etter kjøpet?

Kalkulatoren regner brøken ved kjøpet, ut fra avtalt låneandel. Betaler den ene ekstra avdrag eller oppussing av egne penger senere, endrer ikke kalkulatoren brøken. Dere kan avtale at slike innskudd gir større eierandel eller skal betales tilbake ved salg, og skrive det inn i samboeravtalen.

Hvorfor er gevinsten i kalkulatoren høyere enn det vi får utbetalt?

Kalkulatoren regner andel av salgsprisen brutto. Ved et salg betaler dere først restgjelden og meglerkostnadene, og det er resten som deles. Har dere betalt ned lån i perioden, er det også penger dere selv har skutt inn, ikke bare gevinst fra prisveksten.