Fra kjøpesum til lån
Du legger inn kjøpesum og egenkapital, i kroner eller prosent, eller du regner direkte fra lånebeløpet og boligens verdi. Lim inn en FINN-lenke, så blir prisantydningen kjøpesummen. Renten er det billigste vanlige boliglånet uten særkrav hos Finansportalen for lånet ditt. Velg en annen bank i bankvelgeren, eller skriv inn din egen rente.
Under gebyrer og bokostnader legger du inn etableringsgebyr, termingebyr, avdragsfrie måneder, ekstra avdrag og faste utgifter som felleskostnader, strøm og forsikring.
Resultatet viser månedlig betaling, effektiv rente, totale rentekostnader og måneden lånet er nedbetalt. Du ser også hvordan betalingen fordeles på renter og avdrag, kostnaden etter skattefradrag, en stresstest, betalingen ved andre renter, en sammenligning av annuitet og serielån, en nedbetalingsplan og en graf over restgjelden.
Hvor mye kan jeg låne?
Fanen «Hvor mye kan jeg låne?» viser et anslag på lånetaket. Det er det laveste av tre grenser: 5 ganger brutto årsinntekt minus annen gjeld, 9 ganger egenkapitalen og det du har råd til ved stresstestrenten. Du kan legge inn antall voksne og barn, nettoinntekt, levekostnader, faste utgifter og annen gjeld. Knappen under resultatet regner ut hva det største lånet koster per måned.
Slik regner kalkulatoren
Månedsrenten er årsrenten delt på 12, og n er antall måneder.
- Annuitet: Betalingen er lån × r / (1 − (1 + r)^−n), der r er månedsrenten. Betalingen er lik hver måned så lenge renten står fast. Rentedelen synker og avdraget øker.
- Serielån: Avdraget er lån / n hver måned. Renten regnes av restgjelden, så betalingen synker over tid. Samlede renter blir r × lån × (n + 1) / 2.
Termingebyret legges til hver betaling. Etableringsgebyret betales når lånet tas opp. Avdragsfrie måneder kommer først, og deretter fordeles lånet på de gjenværende månedene.
Effektiv rente er den renten som gjør nåverdien av alle betalinger lik lånebeløpet minus etableringsgebyret. Skattefradraget er 22 % av renter og gebyrer. Banken krever det samme beløpet som før, og fradraget kommer på skatten.
Eksempel: 3 825 000 kr over 25 år
Kjøpesum er 4 500 000 kr og egenkapitalen 675 000 kr, altså 15 %. Lånet blir 3 825 000 kr med 4,5 % rente og 50 kr i termingebyr.
| Annuitet | Serielån | |
|---|---|---|
| Første betaling | 21 311 kr | 27 144 kr |
| Siste betaling | 21 311 kr | 12 848 kr |
| Totale renter | 2 553 178 kr | 2 158 734 kr |
Serielånet koster 394 443 kr mindre i renter, men den første betalingen er 5 833 kr høyere.
Betaler du 2 000 kr ekstra i avdrag hver måned på annuitetslånet, er lånet nedbetalt etter 21 år og 5 måneder. Du sparer 3 år og 7 måneder og 419 643 kr i renter.
Kravene i utlånsforskriften
- Egenkapital: Minst 10 % av boligens verdi. På en bolig til 4 500 000 kr er det 450 000 kr. Kalkulatoren varsler når egenkapitalen er lavere.
- Gjeldsgrad: Samlet gjeld kan være maks 5 ganger brutto årsinntekt. Legger du inn inntekten, sammenligner kalkulatoren lånet med denne grensen. Et lån på 3 825 000 kr krever minst 765 000 kr i inntekt når du ikke har annen gjeld.
- Betjeningsevne: Banken sjekker at du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng, og minst 7 % rente. I eksemplet gir 7,5 % rente en betaling på 28 316 kr, 7 005 kr mer enn i dag.
- Avdrag: Er lånet over 60 % av boligens verdi, må du betale avdrag.
Bankene kan gjøre unntak fra kravene for inntil 10 % av verdien av boliglånene de gir hvert kvartal. I Oslo er grensen 8 %.
Kjøpskostnader
Kjøper du en selveierbolig, betaler du dokumentavgift på 2,5 % av markedsverdien, som oftest kjøpesummen, og tinglysingsgebyr på 545 kr per dokument. Med skjøte og ett pantedokument blir det 112 500 kr og 1 090 kr i eksemplet. Kjøp av en andel i et borettslag har ingen dokumentavgift. Kostnadene kommer i tillegg til egenkapitalen. Dokumentavgiftskalkulatoren regner på flere tilfeller.
Dette tar kalkulatoren ikke med
Bankrentene er publiserte priser for nye kunder, ikke personlige tilbud. Banken kan gi en annen rente ut fra økonomien din, belåningsgraden og hvilke produkter du har. Lånetaket er et anslag. Banken bruker dine faktiske tall for skatt, utgifter og gjeld. Fellesgjeld i borettslag eller sameie teller med i både gjeldsgraden og belåningsgraden hos banken, men er ikke med her. Fellesgjeldkalkulatoren viser hva fellesgjelden koster.
Renten står lik i hele perioden. Tabellen over renteendringer viser betalingen hvis renten er 1 prosentpoeng lavere eller 1 til 3 prosentpoeng høyere fra første betaling.