gratiskalkulator.no
Foreslå kalkulator
Hus & Hjem

Leie eller kjøpe bolig

Leie eller kjøpe-kalkulatoren viser hvem som sitter igjen med størst formue etter en valgt periode, leier eller kjøper, med samme startkapital og månedlige boligbudsjett. Den regner måned for måned med lån, eierutgifter, husleie, prisvekst og avkastning.

Kort svar: Modellen følger lånerenter og avdrag månedlig, eierutgifter, leie, verdiutvikling og valgt investeringsavkastning. Ubrukt kapital og kostnadsforskjell investeres på siden som har lavest utlegg.

Slik regner kalkulatoren

Kalkulatoren gir leier og kjøper den samme startkapitalen og det samme månedlige boligbudsjettet. Deretter går den gjennom perioden måned for måned.

Kjøperen bruker egenkapitalen på boligen og låner resten som et annuitetslån. Hver måned betaler kjøperen renter og avdrag, faste eierkostnader og vedlikehold. Vedlikeholdet regnes som en prosent av boligens verdi per år. Fra summen trekkes skatteverdien av rentene, som er 22 % av rentekostnaden med standardvalget.

Leieren betaler husleie og investerer egenkapitalen og kjøpskostnadene som kjøperen brukte. Den av de to som har lavest netto utgift en måned, investerer forskjellen med den avkastningen du velger.

Ved slutten av tidshorisonten regnes formuen slik:

  • Kjøper: boligverdi minus restgjeld minus salgskostnad, pluss eventuelle investeringer
  • Leier: verdien av investeringene

Boligpris, husleie og faste eierkostnader vokser med hver sin årlige sats, omregnet til månedlig vekst.

Regneeksempel

Standardvalgene er en bolig til 4 000 000 kr, 600 000 kr i egenkapital, 100 000 kr i kjøpskostnader, lån på 3 400 000 kr til 5,5 % over 25 år, 30 000 kr i faste eierkostnader og 1 % vedlikehold. Leien er 15 000 kr i måneden. Boligprisvekst er 3 %, leieøkning 2,5 % og avkastning 5 % per år.

Terminbeløpet blir 20 879 kr. Med eierkostnader og vedlikehold, og etter rentefradrag, betaler kjøperen 23 284 kr den første måneden. Leieren betaler 15 000 kr og investerer de 8 284 kronene i forskjell.

HorisontKjøperLeier
3 år1 090 249 kr1 122 736 kr
10 år2 712 847 kr2 314 114 kr
20 år5 986 883 kr4 711 167 kr

Etter 3 år ligger leieren litt foran, fordi kjøpskostnadene og salgskostnaden ennå ikke er tjent inn. Etter 10 år ligger kjøperen omtrent 400 000 kr foran. Settes boligprisveksten ned til 1 %, snur bildet: etter 10 år har leieren 2 261 922 kr og kjøperen 1 774 814 kr.

Hva påvirker resultatet mest

Boligprisveksten betyr mest, fordi den virker på hele boligverdien og ikke bare på egenkapitalen. Avkastningen på investeringene kommer nest etter, særlig når leieren har mye å investere. Tidshorisonten avgjør om kjøpskostnadene og salgskostnaden rekker å bli tjent inn.

Renten slår inn på to måter: høyere rente gir dyrere lån for kjøperen, og leieren får investere mer hver måned. Test derfor flere renter, for eksempel nåværende rente og 2–3 prosentpoeng høyere.

Kjøpskostnader og salgskostnad

Kjøper du en selveierbolig, betaler du 2,5 % dokumentavgift av kjøpesummen, i tillegg til tinglysingsgebyr. For en bolig til 4 000 000 kr er dokumentavgiften 100 000 kr. Andeler i borettslag har ikke dokumentavgift. Du kan regne ut avgiften i dokumentavgiftskalkulatoren.

Salgskostnaden ved slutten dekker megler, takst og markedsføring. Kalkulatoren regner den som en prosent av boligverdien når perioden er over.

Det kalkulatoren holder utenfor

Skatt på investeringsgevinst og formuesskatt er ikke med. Det er heller ikke skatt ved boligsalg. Gevinst ved salg av egen bolig er normalt skattefri hvis du har eid boligen i mer enn ett år og bodd i den minst ett av de to siste årene.

Kalkulatoren tar heller ikke med flytting, kravet til egenkapital eller forskjeller i standard mellom leid og kjøpt bolig. Vil du teste hvor stort lån du kan få, bruk boligkjøpskalkulatoren.

Ofte stilte spørsmål

Når lønner det seg å kjøpe i stedet for å leie?

Det avhenger mest av hvor lenge du blir boende og hvor mye boligprisene stiger. Med standardvalgene i kalkulatoren ligger leieren foran etter 3 år, mens kjøperen ligger omtrent 400 000 kr foran etter 10 år. Kjøpskostnader og salgskostnad må tjenes inn før kjøp lønner seg, så korte perioder favoriserer ofte leie.

Hvor mye er rentefradraget verdt?

Du får trekke renter på boliglån fra i alminnelig inntekt, som skattes med 22 % i 2026. Hver 100 kr i renter gir dermed 22 kr lavere skatt. Med et lån på 3 400 000 kr til 5,5 % er renten første år rundt 185 000 kr, og fradraget er da verdt rundt 40 000 kr. Kalkulatoren trekker fradraget fra kjøperens månedlige utgift.

Hvilken boligprisvekst bør jeg bruke?

Bruk flere verdier og se hvor mye svaret endrer seg. Boligprisene varierer mye mellom regioner og perioder, og ingen sats er sikker. I standardeksemplet snur resultatet fra kjøp til leie når veksten går fra 3 % til 1 % per år over 10 år. Ligger svaret nær null, er valget i praksis uavgjort.

Hvilken avkastning bør jeg sette for leieren?

Sett den avkastningen du faktisk regner med å få på pengene du investerer, etter kostnader. Lar du pengene stå på en sparekonto, bruker du sparerenten. Velger du aksjefond, kan forventet avkastning være høyere, men svingningene er større. Kalkulatoren trekker ikke skatt fra avkastningen, så resultatet for leieren er før skatt.

Hva skal jeg legge inn som faste eierkostnader?

Ta med kommunale avgifter, eiendomsskatt, forsikring og eventuelle felleskostnader i borettslag eller sameie. Strøm og internett betaler både leier og eier, så de bør holdes utenfor. Vedlikehold har et eget felt som prosent av boligverdien, så ikke legg det inn to ganger.

Hvorfor investerer kalkulatoren forskjellen i månedlig utgift?

Uten denne regelen ville den som betaler minst hver måned, få et skjult fortrinn. Når kjøperen betaler 23 284 kr og leieren 15 000 kr, får leieren 8 284 kr å investere. Begge bruker da like mye penger hver måned, og sammenligningen viser hvilken løsning som bygger mest formue.

Må jeg betale skatt når jeg selger boligen?

Gevinst ved salg av egen bolig er normalt skattefri hvis du har eid boligen i mer enn ett år. Du må også ha bodd i den i minst ett av de to siste årene før salget. Kalkulatoren regner ikke med skatt ved salg, så resultatet stemmer best når du oppfyller disse vilkårene.