Hva et rammelån er
Et rammelån, også kalt boligkreditt eller fleksilån, er en kredittramme med pant i boligen. Du bruker så mye du vil innenfor rammen og betaler renter av saldoen du har brukt. Lånet har ingen fast nedbetalingsplan.
Utlånsforskriften § 7 setter grensen: Lån med pant i bolig som ikke er nedbetalingslån, kan ikke overstige 60 % av et forsvarlig verdigrunnlag for boligen. Alle lån med pant i boligen skal regnes med, også fellesgjeld i borettslag. For vanlige nedbetalingslån er grensen 90 %.
Slik regner kalkulatoren
Du legger inn boligens forsvarlige verdi, eksisterende lån med pant, samlet brutto årsinntekt, annen gjeld og kredittrammer, ønsket ekstra ramme, planlagt uttak, nominell rente og månedsgebyr. Kalkulatoren finner to grenser for ekstra ramme:
- Pant: boligverdi × 60 % − eksisterende lån med pant
- Inntekt: årsinntekt × 5 − eksisterende boliggjeld − annen gjeld
Den laveste grensen vises som veiledende mulig ekstra ramme. Kalkulatoren sjekker også at ønsket ramme er innenfor begge grensene, og at uttaket er innenfor rammen.
Modellen legger eksisterende boliggjeld og uttaket inn i samme rammelån. Månedlig kostnad er brukt saldo × rente / 12 pluss månedsgebyret. Kalkulatoren viser også renter og gebyr på hele rammen ved en høyere rente: avtalerenten pluss 3 prosentpoeng, men minst 7 %.
Regneeksempel
Bolig verdt 6 000 000 kr, 2 500 000 kr i boliglån, 200 000 kr i annen gjeld, 1 200 000 kr i samlet inntekt, 800 000 kr i ønsket ekstra ramme, 300 000 kr i uttak nå, 5,75 % rente og 50 kr i månedsgebyr:
| Tall | Beregning | Resultat |
|---|---|---|
| Maks samlet ramme | 6 000 000 × 60 % | 3 600 000 kr |
| Ekstra etter pant | 3 600 000 − 2 500 000 | 1 100 000 kr |
| Ekstra etter inntekt | 6 000 000 − 2 500 000 − 200 000 | 3 300 000 kr |
| Ønsket samlet ramme | 2 500 000 + 800 000 | 3 300 000 kr (55 % av boligverdien) |
| Brukt saldo | 2 500 000 + 300 000 | 2 800 000 kr |
Panteverdien begrenser rammen til 1 100 000 kr ekstra, så ønsket ramme på 800 000 kr er innenfor. Gjeldsgraden med full ramme blir 2,92. Kostnaden nå er 13 467 kr i måneden, og uttaket på 300 000 kr står for 1 438 kr av rentene. Med hele rammen brukt ved 8,75 % rente blir renter og gebyr 24 113 kr i måneden.
Når du bare betaler renter
Utlånsforskriften § 9 krever bare avdrag på boliglån som er større enn 60 % av boligens verdi. Et rammelån innenfor 60 % kan derfor stå uten avdrag. Gjelden går da ikke ned. Bruker du 300 000 kr og betaler bare renter i 10 år med 5,75 %, betaler du 172 500 kr i renter, og gjelden er fortsatt 300 000 kr etter de 10 årene. Betaler du ned det samme beløpet som et annuitetslån over 10 år, blir terminbeløpet 3 293 kr og rentene 95 169 kr totalt.
Dette tar ikke kalkulatoren med
- Betjeningsevnen er ikke fullt testet. Banken skal sjekke at du har nok til normale levekostnader med høyere rente på all gjeld, og regner rammekreditter som fullt brukt.
- Renten er fast i beregningen. En flytende rente kan banken endre underveis.
- Bankene kan fravike kravene for en begrenset del av nye boliglån hvert kvartal. Det kan du ikke kreve.
Vil du se hvor mye du kan låne til ny bolig med 90 %-grensen, bruk låneevnekalkulatoren. For et vanlig nedbetalingslån passer boliglånskalkulatoren.