To faser: byggeperiode og boliglån
Et byggelån har to faser. Mens huset bygges, betaler banken ut penger etter hvert som arbeidet skrider frem, og du betaler renter bare av det som er utbetalt. Når huset er ferdig, gjøres lånet om til et vanlig boliglån som du betaler ned.
Kalkulatoren regner på begge fasene. Du legger inn total byggekostnad (med tomt, arbeid og materialer), egenkapital, byggeperiode i måneder, byggelånsrenten, boliglånsrenten etter ferdigstillelse og nedbetalingstiden. Resultatet viser månedlig betaling på boliglånet, størrelsen på byggelånet, rentene i byggeperioden og lånet etter konvertering. Tabellen viser også total tilbakebetaling og samlet rentekostnad.
Slik regner kalkulatoren
Lånebehovet er byggekostnad minus egenkapital. Kalkulatoren deler lånebehovet på antall byggemåneder og betaler ut like mye ved starten av hver måned. Hver måned beregnes renten av alt som er utbetalt til da:
- Utbetaling per måned = lånebehov / antall byggemåneder
- Månedens rente = utbetalt til nå × byggelånsrente / 12
Byggerentene summeres og legges til lånet når byggeperioden er over. Det nye lånet er et annuitetslån med boliglånsrenten og nedbetalingstiden du har valgt.
Fordi beløpet trekkes opp gradvis, betaler du i snitt renter av litt over halve lånet. Med 12 måneder er snittet 54 % av lånet.
Eksempel: hus til 5 000 000 kr
Byggekostnaden er 5 000 000 kr, og egenkapitalen er 1 000 000 kr. Byggelånet blir 4 000 000 kr. Byggeperioden er 12 måneder, og byggelånsrenten er 6,5 %.
Banken utbetaler 333 333 kr hver måned. Renten er 1 806 kr den første måneden. Den siste måneden er hele lånet utbetalt, og renten blir 21 667 kr den måneden. Byggerentene blir 140 833 kr til sammen. Var hele beløpet utbetalt fra første dag, ville renten for året vært 260 000 kr.
Lånet etter konvertering blir 4 140 833 kr. Med 5 % boliglånsrente og 25 års nedbetaling blir terminbeløpet 24 207 kr i måneden. Uten byggerentene lagt til lånet ville terminbeløpet vært 23 384 kr.
Byggeperioden koster mest
Hver måned ekstra i byggeperioden gir renter på et større utbetalt beløp. Med samme lån og rente som i eksemplet gir ulike byggeperioder disse byggerentene:
| Byggeperiode | Byggerenter |
|---|---|
| 6 måneder | 75 833 kr |
| 12 måneder | 140 833 kr |
| 18 måneder | 205 833 kr |
| 24 måneder | 270 833 kr |
Seks måneders forsinkelse koster altså 65 000 kr i dette eksemplet. Ett prosentpoeng høyere byggelånsrente over 12 måneder koster 21 667 kr. Er du usikker på fremdriften, regn med en lengre periode.
Når byggelånet blir boliglån
Ved konverteringen gjelder de vanlige kravene i utlånsforskriften. Boliglånet kan være maks 90 % av en forsvarlig verdivurdering av boligen. Samlet gjeld kan være maks 5 ganger brutto årsinntekt. Banken skal også se at du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng, og minst 7 % rente. Du kan sjekke hvor mye du kan låne med låneevnekalkulatoren.
Renter på byggelån er gjeldsrenter og gir fradrag med 22 % i 2026. Byggerentene i eksemplet, 140 833 kr, gir 30 983 kr lavere skatt. Kalkulatoren viser beløpene før skatt.
Det kalkulatoren ikke tar med
Kalkulatoren betaler ut like store beløp hver måned. I virkeligheten følger utbetalingene fremdriften, ofte med store beløp når grunnmur og råbygg betales. Kommer de store regningene tidlig, blir byggerentene høyere enn kalkulatoren viser.
Byggerentene legges til lånet først ved slutten, så kalkulatoren regner ikke renters rente på dem underveis. Rammeprovisjon, etableringsgebyr, gebyr for hver utbetaling og byggeforsikring er ikke med. Det er heller ikke overskridelser av budsjettet. Legg en buffer inn i byggekostnaden hvis du vil se hva den betyr for lånet.
Vil du sammenligne nedbetalingen med serielån, bruk serielånkalkulatoren med lånet etter konvertering.