Fellesgjeld Kalkulator

Mange ser bare på prisantydningen og glemmer at fellesgjelden i et borettslag legges oppå. Her regner du ut din faktiske andel av fellesgjelden og hva totalprisen og de månedlige bokostnadene egentlig blir.

Eksempelet som forklarer alt

Du finner en leilighet i et borettslag med prisantydning 2 500 000 kr. Lengre nede i annonsen står det: andel fellesgjeld 1 100 000 kr. Mange tenker at leiligheten koster 2,5 millioner – men den reelle kjøpesummen er 3 600 000 kr. Differansen er din andel av et felles lån som borettslaget tok opp da bygget ble reist eller rehabilitert, og som du overtar ansvaret for når du kjøper andelen.

Leg inn innskudd (det du betaler ved overtakelse) og fellesgjeld i kalkulatoren, så får du totalpris og hvor stor andel av prisen som faktisk er lån du allerede har.

Hvorfor dette er viktig for lånet ditt

Banken regner totalprisen – innskudd pluss fellesgjeld – når de vurderer hvor mye du tåler. Selv om du "bare" tar opp boliglån på innskuddet, dekker du fellesgjelden gjennom felleskostnadene hver måned. I eksempelet over betjener du altså 1,1 millioner i tillegg til ditt eget boliglån.

Slik slår fellesgjelden ut på felleskostnadene

Felleskostnadene består grovt sett av to deler:

| Del | Hva det dekker | Forsvinner den? |

|-----|----------------|------------------|

| Kapitalkostnad | Renter og avdrag på fellesgjelden | Ja, når lånet er nedbetalt |

| Driftskostnad | Forsikring, vaktmester, vedlikehold, kommunale avgifter | Nei, løpende |

En felleskostnad på 6 500 kr/mnd kan altså høres høyt ut, men hvis 4 000 av dem er renter og avdrag på fellesgjelden, betaler du i praksis ned på egen bolig.

IN-ordning og avdragsfrihet

Noen borettslag har IN-ordning (individuell nedbetaling), der du kan innfri din andel av fellesgjelden helt eller delvis. Det kan lønne seg hvis renten på fellesgjelden er høyere enn det du får i boliglån. Sjekk også om laget har avdragsfri periode – da virker felleskostnaden lav nå, men hopper opp når avdragene starter.

Fallgruver

Les mer om hva som inngår i kjøp av borettslagsbolig hos [Forbrukerrådet](https://www.forbrukerradet.no/). Tallene fra kalkulatoren er et utgangspunkt – be alltid om siste årsregnskap og budsjett fra forretningsføreren før du legger inn bud.

Ofte stilte spørsmål

Hva er IN-pris?

IN-pris (innskuddspris) er totalprisen på en borettslagsleilighet: prisantydning + andel fellesgjeld. En leilighet med pris 2 mill. og fellesgjeld 1,5 mill. har IN-pris 3,5 mill. Sammenlign alltid IN-priser.

Hvordan påvirker fellesgjeld de månedlige kostnadene?

Fellesgjelden betjenes gjennom felleskostnadene. 1 million kr i fellesgjeld til 5% rente gir ca. 4 200 kr/mnd i renter. Med avdrag øker beløpet ytterligere. Sjekk hva kostnadene blir etter avdragsfri periode.

Er høy fellesgjeld en risiko?

Ja, spesielt med avdragsfrie perioder. Når avdragene starter, kan felleskostnadene øke kraftig. Høy fellesgjeld gir også høyere totalrisikoeksponering mot renteendringer.

Får jeg skattefradrag for fellesgjeld?

Ja, din andel av borettslagets rentekostnader gir skattefradrag (22%). Borettslaget rapporterer automatisk til Skatteetaten. Avdragsdelen gir ikke fradrag, kun rentene.

Hva er sikringsordningen?

Sikringsordningen beskytter andelseiere dersom andre i borettslaget misligholder sine forpliktelser. De fleste borettslag tilknyttet NBBL eller OBOS har denne ordningen. Sjekk at borettslaget er med.

Kan fellesgjelden øke?

Ja, dersom borettslaget vedtar oppgraderinger (f.eks. rehabilitering av fasade, rør eller tak) kan fellesgjelden øke. Slike vedtak krever normalt 2/3 flertall på generalforsamlingen.