gratiskalkulator.no
Foreslå kalkulator
Hus & Hjem

Fellesgjeldskalkulator

Totalprisen for en borettslagsbolig er innskuddet eller kontantprisen pluss din andel av fellesgjelden. Kalkulatoren viser også brutto og netto månedsbelastning med eget lån, skatteverdi av renter og et scenario med renteøkning.

Kort svar: Totalpris = kontantpris eller innskudd + fellesgjeld. Månedsbelastning summerer renter, avdrag, drift og eget terminbeløp. Skatteverdi anslås bare av renter. Et eget scenario viser renteøkning.

Slik regner kalkulatoren

Når du kjøper en andel i et borettslag, betaler du innskuddet eller kontantprisen selv. I tillegg overtar du en andel av borettslagets lån, kalt fellesgjeld. Fellesgjelden betaler du gjennom felleskostnadene hver måned.

Kalkulatoren regner ut fire ting:

  • Totalpris = innskudd + din andel fellesgjeld
  • Brutto betaling = renter og avdrag på fellesgjeld + drift + terminbeløp på eget lån
  • Skatteverdi av renter = (renter på fellesgjeld + renter på eget lån) × 22 %
  • Netto månedsbelastning = brutto betaling − skatteverdi av renter

Kalkulatoren viser også løpende kostnad, som er renter og drift etter skatteverdi. Avdrag holdes utenfor løpende kostnad, fordi avdrag betaler ned gjeld og bygger egenkapital.

Regneeksempel

En leilighet har en prisantydning på 2 100 000 kr og 900 000 kr i fellesgjeld. Felleskostnadene er 8 000 kr i måneden: 4 100 kr i renter, 1 500 kr i avdrag og 2 400 kr i drift. Kjøperen har et eget boliglån med terminbeløp 12 600 kr, der 8 900 kr er renter.

PostBeløp
Totalpris3 000 000 kr
Fellesgjeld som andel av totalpris30,0 %
Brutto betaling per måned20 600 kr
Skatteverdi av renter (13 000 kr × 22 %)2 860 kr
Netto månedsbelastning17 740 kr
Løpende kostnad etter skatteverdi12 540 kr

Med 3 prosentpoeng høyere rente på fellesgjelden øker fellesrentene med 2 250 kr i måneden. Etter skatteverdi blir økningen 1 755 kr, og netto månedsbelastning blir 19 495 kr.

Totalpris mot prisantydning

To leiligheter med samme prisantydning kan ha svært ulik totalpris. En leilighet til 2 100 000 kr med 900 000 kr i fellesgjeld koster 3 000 000 kr totalt. Den har også høyere felleskostnader enn en leilighet med lite fellesgjeld.

Fellesgjelden teller med når banken vurderer lånet ditt. Etter boliglånsforskriften § 7 skal lån med pant i boligen ikke overstige 90 % av boligens verdi, og fellesgjeld i borettslag skal regnes med. Banken skal også teste om du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng.

Hva påvirker resultatet mest

Renten på fellesgjelden betyr mest når fellesgjelden er høy. Sjekk om lånet har flytende eller fast rente, og når en eventuell fastrente løper ut.

Sjekk også om fellesgjelden har en avdragsfri periode. Når avdragene starter, øker felleskostnadene selv om renten står stille. Salgsoppgaven og regnskapet til borettslaget viser lånevilkårene.

Individuell nedbetaling (IN)

Noen borettslag har en ordning der du kan betale ned din andel av fellesgjelden. Da får du lavere renter i felleskostnadene. Kalkulatoren regner spart rente som innbetalt beløp × nominell fellesrente / 12. Betaler du inn 200 000 kr med 5,5 % rente, sparer du 917 kr i måneden før skatt og 715 kr etter skatteverdi.

Kalkulatoren endrer ikke avdragsplanen automatisk. Forretningsføreren kan svare på om ordningen finnes, hva den koster og hvor mye felleskostnadene går ned.

Vil du regne med egenkapital, kjøpskostnader og eget lån, bruk boligkjøpskalkulatoren.

Ofte stilte spørsmål

Hva er fellesgjeld?

Fellesgjeld er borettslagets lån, som er fordelt på alle andelene. Lånet ble ofte tatt opp da bygget ble satt opp, eller senere for oppgraderinger som nye rør, fasade eller tak. Du betaler renter og avdrag på din andel gjennom felleskostnadene, og andelen følger leiligheten når den selges.

Hvordan regner jeg ut totalprisen på en borettslagsleilighet?

Legg sammen prisantydningen og andelen fellesgjeld fra salgsoppgaven. En leilighet med prisantydning 2 100 000 kr og 900 000 kr i fellesgjeld har en totalpris på 3 000 000 kr. Sammenlign totalprisen når du vurderer leiligheter med ulik fellesgjeld.

Får jeg rentefradrag for fellesgjeld?

Ja. Din andel av rentene på fellesgjelden gir fradrag i alminnelig inntekt, som skattes med 22 % i 2026. Borettslaget rapporterer andelen til Skatteetaten, og beløpet kommer ferdig utfylt i skattemeldingen. Avdragene og driftsdelen av felleskostnadene gir ikke fradrag.

Teller fellesgjeld med når banken vurderer boliglånet?

Ja. Etter boliglånsforskriften § 7 kan lån med pant i boligen ikke overstige 90 % av boligens verdi, og fellesgjeld i borettslag skal tas med. Med en totalpris på 3 000 000 kr kan lån og fellesgjeld samlet være høyst 2 700 000 kr, så du trenger minst 300 000 kr i egenkapital.

Hva skjer med felleskostnadene når renten stiger?

Har fellesgjelden flytende rente, må borettslaget normalt øke felleskostnadene når renten stiger. Med 900 000 kr i fellesgjeld gir 3 prosentpoeng høyere rente 2 250 kr mer i måneden, eller 1 755 kr etter skatteverdi. Har lånet fast rente, kommer økningen først når fastrenteperioden er over.

Er høy fellesgjeld en ulempe?

Høy fellesgjeld gir lavere innskudd, men høyere felleskostnader og større utslag når renten endrer seg. Borettslaget kan også ha lange avdragsfrie perioder, som gir lave kostnader nå og høyere kostnader senere. Les lånevilkårene i salgsoppgaven og sammenlign netto månedsbelastning, ikke bare innskuddet.

Hvorfor er brutto betaling høyere enn løpende kostnad?

Brutto betaling er alt du betaler hver måned, inkludert avdrag på fellesgjeld og eget lån. Løpende kostnad tar bare med renter og drift etter skatteverdi. Avdrag reduserer gjelden din, så pengene går til egenkapital i boligen, men budsjettet ditt må tåle hele brutto betaling.