Verktøyet anslår hvor mye du kan låne til bolig ut fra inntekt, eksisterende gjeld og egenkapital, og tar hensyn til utlånsforskriftens grenser. Du ser både maks lån og maks boligpris.
Reglene som styrer hvor mye du får låne
Bankene følger Finanstilsynets utlånsforskrift. Tre grenser er avgjørende, og den strengeste av dem bestemmer lånet ditt.
1. Gjeldsgrad – maks 5 ganger inntekt
Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Tjener du 600 000 kroner, er taket 3 millioner kroner i total gjeld. Har du allerede 200 000 kroner i billån, er det bare 2,8 millioner igjen til bolig.
2. Egenkapital – minst 10 prosent
Du må normalt stille med minst 10 prosent egenkapital. Skal du kjøpe for 4 millioner, trenger du 400 000 kroner selv, og kan låne inntil 3,6 millioner.
3. Betjeningsevne med rentepåslag
Banken stresstester økonomien din med en rente som er 3 prosentpoeng høyere enn den faktiske. Du må tåle dette pluss vanlige levekostnader. Dette er ofte den begrensningen som slår inn først for folk med moderat inntekt.
Regneeksempel for en singel kjøper
| Forutsetning | Verdi |
|--------------|-------|
| Brutto årsinntekt | 600 000 kr |
| Annen gjeld | 0 kr |
| Egenkapital | 500 000 kr |
| Maks gjeld (5×) | 3 000 000 kr |
| Maks boligpris (gjeld + EK) | 3 500 000 kr |
Her setter gjeldsgraden taket: maks lån blir 3 millioner kroner, og med 500 000 i egenkapital kan du kjøpe for inntil 3,5 millioner – forutsatt at betjeningsevnen holder.
Forskjellige situasjoner
- Par: Begges inntekter regnes sammen, så låneevnen vokser raskt. To inntekter på 600 000 gir et gjeldstak på 6 millioner.
- Førstegangskjøpere: Mangler ofte egenkapital. BSU-sparing og kausjon fra foreldre (realkausjon i deres bolig) er de vanligste løsningene.
- Selvstendig næringsdrivende: Banken bruker gjerne snittet av de tre siste årenes inntekt, noe som kan gi lavere låneevne enn en fast lønnsinntekt.
Det forskriften ikke fanger
Kalkulatoren gir et utgangspunkt, men banken vurderer alltid den helhetlige økonomien: barn, bil, studielån og forbruksvaner. To personer med lik inntekt kan få ulikt tilbud.
De gjeldende kravene finner du i [Finanstilsynets utlånsforskrift](https://www.finanstilsynet.no/), og forbrukerinformasjon hos [Forbrukerrådet](https://www.forbrukerradet.no/). Bruk anslaget til å sette et realistisk prisnivå før du går på visning.
Ofte stilte spørsmål
Hva sier utlånsforskriften om maksimalt lån?
Utlånsforskriften fastsetter tre hovednormer: samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt, belåningsgraden (gjeld / boligverdi) kan ikke overstige 90 %, og låntaker må tåle at renten stiger 3 prosentpoeng over avtalerenten – minimum stresstestgrense er 7 % rente.
Hva teller som inntekt i låneevnevurderingen?
Banken legger til grunn brutto fast lønn som hovedregel. Overtid, bonus og variable tillegg kan inkluderes om de er dokumenterte og stabile. Selvstendig næringsdrivendes inntekt vurderes over flere år. Trygd og pensjonsytelser godtas som inntekt. Studielån trekkes fra, siden det er gjeld.
Teller eksisterende gjeld med i beregningen?
Ja. All eksisterende gjeld – studielån, billån, kredittkort og forbrukslån – inngår i den samlede gjelden som måles mot 5-gangergrensen. Har du 200 000 kr i studielån og 700 000 kr i inntekt, er maksimumsgjeld 3 500 000 kr, og du kan låne inntil 3 300 000 kr til ny bolig.
Hva er kravene til egenkapital ved kjøp av bolig?
Utlånsforskriften krever minimum 10 % egenkapital, altså maksimal belåningsgrad på 90 %. Kjøper du en bolig til 4 000 000 kr, trenger du minst 400 000 kr i egenkapital. I Oslo gjelder en strengere fleksibilitetskvote: bare 8 % av utlånsvolum kan avvike fra normene, mot 10 % i resten av landet.
Hva er fleksibilitetskvoten og kan jeg benytte meg av den?
Bankene kan innvilge inntil 10 % av sin månedlige utlånsvolum i boliglån som bryter én eller flere normer i utlånsforskriften (8 % i Oslo). Kvoten brukes skjønnsmessig og prioriteres gjerne til førstegangskjøpere eller spesielle livssituasjoner. Det er ingen rett til innvilgelse, og bankene vurderer dette individuelt.
Hva betyr stresstesten og hvordan påvirker den låneevnen?
Stresstesten krever at du kan betjene lånet med renten 3 prosentpoeng høyere enn avtalerenten, og minimum 7 %. Har du et lån på 3 000 000 kr med 5 % rente, må banken beregne om du klarer terminbeløpet ved 8 % rente – ca. 23 154 kr/mnd mot 17 538 kr/mnd ved 5 %. Klarer du ikke det, blir lånet avkortet.
Kan banken innvilge lån over 5 ganger inntekten?
Nei, som normalt utgangspunkt. Banken kan kun avvike innenfor fleksibilitetskvoten. Regelen om 5 ganger inntekt gjelder samlet gjeld (inkludert eksisterende lån), ikke bare det nye lånet. Banken er ansvarlig for at porteføljen holder seg innenfor kvotegrensene samlet sett.
Teller felles lån med ektefelle/samboer dobbelt?
Nei. Inntektene legges sammen og gjelden legges sammen ved felles søknad. To parter med henholdsvis 600 000 og 400 000 kr i inntekt og ingen eksisterende gjeld kan låne inntil 5 000 000 kr samlet. Banken vurderer imidlertid husholdningens samlede utgifter og levestandard i tillegg.
Gjelder utlånsforskriften for forbrukslån også?
Utlånsforskriften for boliglån gjelder spesifikt boliglån med pant. For forbrukslån gjelder en egen forskrift om finansavtaler og forsvarlig kredittvurdering, men den har ikke en eksplisitt 5-gangersregel. Forbrukslån teller imidlertid med i den samlede gjeldsbelastningen ved vurdering av boliglån.
Hvor lenge er et lånetilsagn (forhåndsgodkjenning) gyldig?
Bankene gir normalt forhåndsgodkjenning med gyldighet på 3–6 måneder. I perioden er du prisgitt at inntekts- og gjeldssituasjonen din ikke endrer seg vesentlig. Kjøper du bolig etter at gyldigheten er utløpt, krever banken en ny full kredittvurdering før lån kan innvilges.