Verktøyet anslår hvor mye du kan låne til bolig ut fra inntekt, eksisterende gjeld og egenkapital, og tar hensyn til utlånsforskriftens grenser. Du ser både maks lån og maks boligpris.
Reglene som styrer hvor mye du får låne
Bankene følger Finanstilsynets utlånsforskrift. Tre grenser er avgjørende, og den strengeste av dem bestemmer lånet ditt.
1. Gjeldsgrad – maks 5 ganger inntekt
Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Tjener du 600 000 kroner, er taket 3 millioner kroner i total gjeld. Har du allerede 200 000 kroner i billån, er det bare 2,8 millioner igjen til bolig.
2. Egenkapital – minst 10 prosent
Du må normalt stille med minst 10 prosent egenkapital. Skal du kjøpe for 4 millioner, trenger du 400 000 kroner selv, og kan låne inntil 3,6 millioner.
3. Betjeningsevne med rentepåslag
Banken stresstester økonomien din med en rente som er 3 prosentpoeng høyere enn den faktiske. Du må tåle dette pluss vanlige levekostnader. Dette er ofte den begrensningen som slår inn først for folk med moderat inntekt.
Regneeksempel for en singel kjøper
| Forutsetning | Verdi |
|---|
| Brutto årsinntekt | 600 000 kr |
| Annen gjeld | 0 kr |
| Egenkapital | 500 000 kr |
| Maks gjeld (5×) | 3 000 000 kr |
| Maks boligpris (gjeld + EK) | 3 500 000 kr |
Her setter gjeldsgraden taket: maks lån blir 3 millioner kroner, og med 500 000 i egenkapital kan du kjøpe for inntil 3,5 millioner – forutsatt at betjeningsevnen holder.
Forskjellige situasjoner
- Par: Begges inntekter regnes sammen, så låneevnen vokser raskt. To inntekter på 600 000 gir et gjeldstak på 6 millioner.
- Førstegangskjøpere: Mangler ofte egenkapital. BSU-sparing og kausjon fra foreldre (realkausjon i deres bolig) er de vanligste løsningene.
- Selvstendig næringsdrivende: Banken bruker gjerne snittet av de tre siste årenes inntekt, noe som kan gi lavere låneevne enn en fast lønnsinntekt.
Det forskriften ikke fanger
Kalkulatoren gir et utgangspunkt, men bankens vurdering omfatter den helhetlige økonomien: barn, bil, studielån og forbruksvaner. To personer med lik inntekt kan få ulikt tilbud.
De gjeldende kravene finner du i Finanstilsynets utlånsforskrift, og forbrukerinformasjon hos Forbrukerrådet. Bruk anslaget til å sette et realistisk prisnivå før du går på visning.
Ofte stilte spørsmål
Hva sier utlånsforskriften om maksimalt lån?
Hovednormene er samlet gjeld på maksimalt fem ganger årsinntekt, normalt maksimalt 90 % belåningsgrad for boliglån og tilstrekkelig betjeningsevne ved det høyeste av 7 % rente og en renteøkning på tre prosentpoeng.
Hvorfor må jeg oppgi nettoinntekten selv?
Det finnes ingen fast prosent som gjør bruttoinntekt om til disponibel månedsinntekt for alle. Skatt, fradrag og inntektstyper varierer. Derfor bruker kalkulatoren faktisk oppgitt nettoinntekt i stedet for en skjult antakelse på for eksempel 70 %.
Teller eksisterende gjeld med i beregningen?
Ja. Samlet gjeld omfatter blant annet boliglån, studielån, billån, forbrukslån og kreditt. Kalkulatoren trekker eksisterende gjeld fra fem-ganger-rammen og lar deg oppgi den månedlige betalingen separat i betjeningstesten.
Hva er kravene til egenkapital ved kjøp av bolig?
Hovedregelen er maksimalt 90 % belåningsgrad, som normalt tilsvarer minst 10 % egenkapital. Banken vurderer også sikkerhet, dokumentomkostninger, eventuell fellesgjeld og om egenkapitalen faktisk er tilgjengelig.
Hva er fleksibilitetskvoten og kan jeg benytte meg av den?
Bankene kan avvike fra enkelte krav for en begrenset andel av utlånsvolumet per kvartal: inntil 10 % utenfor Oslo og 8 % i Oslo. Du har ikke krav på et unntak, og banken må fortsatt gjøre en forsvarlig kredittvurdering.
Hva betyr stresstesten og hvordan påvirker den låneevnen?
Banken skal teste om du tåler det høyeste av avtalerenten pluss tre prosentpoeng og 7 % rente. Kalkulatoren bruker denne renten sammen med valgt løpetid og månedsrommet etter oppgitte utgifter og eksisterende gjeldsbetaling.
Hvorfor kan banken komme til et annet beløp?
Banken bruker dokumenterte inntekter, full utnyttelse av kredittrammer, egne livsoppholdstall, alle forpliktelser og en individuell vurdering av sikkerhet og betalingsevne. Kalkulatoren kan derfor ikke erstatte et finansieringsbevis.