Beregn månedlig terminbeløp og samlet rentekostnad på boliglånet ut fra lånebeløp, rente og nedbetalingstid.
Bør du velge lang eller kort nedbetalingstid?
Når du tar opp boliglån, er nedbetalingstiden et av de viktigste valgene. Den avgjør både hvor mye du betaler hver måned og hvor mye lånet koster totalt. Denne kalkulatoren hjelper deg å sette tallene opp mot hverandre før du bestemmer deg.
Hva koster et typisk lån?
Ta et annuitetslån på 3 500 000 kr til 5,5 % nominell rente:
- 25 år: ca. 21 500 kr/mnd, samlet rentekostnad rundt 2,9 mill. kr
- 30 år: ca. 19 900 kr/mnd, samlet rentekostnad rundt 3,6 mill. kr
De ekstra fem årene senker månedsbeløpet med drøyt 1 600 kr, men koster deg nesten 700 000 kr mer i renter. Det er avveiingen kalkulatoren gjør synlig.
Vurderingsmomenter før du bestemmer deg
Velg kortere tid hvis du:
- har god margin i økonomien og vil bli gjeldfri raskere
- vil minimere total rentekostnad
Velg lengre tid hvis du:
- trenger lavere faste utgifter for å få endene til å møtes
- heller vil spare/investere differansen (men husk at boliglånsrenten ofte er høyere enn trygg sparerente)
Et mellomalternativ er å velge lang nedbetalingstid for sikkerhets skyld, men betale ekstra ned frivillig når du har råd. Da har du fleksibiliteten uten å binde deg til et høyt terminbeløp.
Avdragsfrihet og rentefradrag
Mange banker tilbyr avdragsfrie perioder der du bare betaler renter. Det gir luft i en periode, men forlenger lånet og øker totalkostnaden. Husk også at du får 22 % skattefradrag på betalte renter – 100 000 kr i renter gir 22 000 kr tilbake på skatten, noe som senker den reelle kostnaden.
Husk gjeldsgraden
Utlånsforskriften setter et tak: samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Tjener husstanden 900 000 kr, er maksimal gjeld 4,5 mill. kr. Banken stresstester også at du tåler en renteøkning på minst 3 prosentpoeng.
Kalkulatoren regner med fast rente; i virkeligheten er de fleste boliglån flytende. Følg renteutviklingen via [Norges Bank – styringsrenten](https://www.norges-bank.no/tema/pengepolitikk/Styringsrenten/).
Ofte stilte spørsmål
Hvor mye kan jeg låne til hus?
Etter utlånsforskriften kan samlet gjeld ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt. Tjener husstanden 800 000 kr, er taket cirka 4 millioner kroner i total gjeld, inkludert studielån, billån og forbruksgjeld. I tillegg må du tåle bankens stresstest og ha minst 10 % egenkapital. Det laveste av disse grensene avgjør hvor mye du får låne.
Hvor mye egenkapital trenger jeg?
Du må normalt ha minst 10 % egenkapital av kjøpesummen, siden banken maksimalt kan finansiere 90 % belåningsgrad. På en bolig til 4 millioner kroner betyr det minst 400 000 kr i egenkapital. Kravet ble senket fra 15 % til 10 % med virkning fra 31. desember 2024. Mer egenkapital gir ofte bedre rente.
Hva er belåningsgrad?
Belåningsgrad er hvor stor andel av boligens verdi som er finansiert med lån. Låner du 3,6 millioner på en bolig verdt 4 millioner, er belåningsgraden 90 %. Maksgrensen for nedbetalingslån er 90 %. Over 60 % belåningsgrad utløser krav om at du betaler avdrag på lånet.
Hva er stresstesten på boliglån?
Banken må vurdere om du tåler en renteøkning. Stresstesten innebærer at du må kunne betjene lånet selv om renten stiger med 3 prosentpoeng over avtalt rente, og minst opp til 7 % rente. Tåler ikke økonomien din dette med margin til vanlige levekostnader, får du mindre lån enn gjeldstaket ellers ville tillatt.
Hva koster et huslån på 3 millioner per måned?
Med en boliglånsrente på rundt 5 % og 25 års nedbetaling som annuitetslån blir terminbeløpet cirka 17 500 kr i måneden. Beløpet stiger ved høyere rente eller kortere løpetid, og synker ved lavere rente eller lengre løpetid. Den gjennomsnittlige boliglånsrenten lå rundt 5 % våren 2026.
Hva er forskjellen på huslån og boliglån?
Det er ingen reell forskjell – «huslån» og «boliglån» brukes om hverandre om lån med pant i bolig. Begge følger utlånsforskriften med samme krav til egenkapital, gjeldsgrad og stresstest. Begrepet «boliglån» er det offisielle og mest brukte i bank og lovverk.
Kan to personer søke huslån sammen?
Ja, og det er svært vanlig. Når dere søker sammen, legges begges brutto årsinntekt til grunn for gjeldstaket på 5 ganger inntekt, slik at lånekapasiteten øker. Begge blir solidarisk ansvarlige for hele lånet, det vil si at hver av dere kan kreves for hele beløpet hvis den andre ikke betaler.
Hva er avdragsfrihet, og kan jeg få det?
Avdragsfrihet betyr at du i en periode bare betaler renter, ikke avdrag. Etter utlånsforskriften kan banken normalt bare innvilge avdragsfrihet hvis belåningsgraden er under 60 %. Det kan gi lavere månedlig kostnad i en periode, men du nedbetaler ikke gjeld og betaler mer renter totalt.
Hva skjer med terminbeløpet hvis renten øker 1 %?
På et annuitetslån slår en renteøkning rett inn i terminbeløpet. På et lån på 3 millioner kroner øker den månedlige kostnaden med grovt sett 1 500–2 000 kr ved 1 prosentpoengs renteøkning, avhengig av gjenstående løpetid. Nettopp derfor stresstester banken at du tåler høyere rente.
Kan banken gjøre unntak fra reglene?
Ja. Bankene har en fleksibilitetskvote som lar dem innvilge en viss andel lån som bryter med kravene til egenkapital, gjeldsgrad eller betjeningsevne. Kvoten er inntil 10 % av nye lån per kvartal, og 8 % i Oslo. Det betyr at solide søkere i enkelte tilfeller kan få lån selv om de bommer på ett av kravene.