Beregn terminbeløp, effektiv rente, total kostnad, gjeldsgrad og en åpen likviditetsstresstest. Nettoinntekt og levekostnader legges inn manuelt i stedet for å bli gjettet.
Sist kontrollert .
Kort svar: For boliglån er hovedregelen minst 10 % egenkapital (maks 90 % belåningsgrad), og samlet gjeld skal normalt ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt. Banken tester om du tåler dagens rente pluss 3 prosentpoeng, og uansett minst 7 %. Har du over 60 % belåningsgrad, gjelder normalt avdragskrav. Terminbeløpet avhenger i tillegg av rente, gebyrer og løpetid.
Tre ulike begrensninger
Et mulig boliglån må normalt være innenfor flere rammer samtidig. Samlet gjeld skal ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Et nedbetalingslån med pant i bolig kan normalt ikke overstige 90 prosent av boligverdien. Banken skal også kontrollere at kunden tåler det høyeste av 7 prosent rente og dagens rente pluss 3 prosentpoeng på samlet gjeld.
Banken vurderer faktiske utgifter
Utlånsforskriften krever at banken tar hensyn til alle relevante utgifter og normale levekostnader, men pålegger ikke banken å bruke én bestemt SIFO-sats. Kalkulatoren gjetter derfor ikke skatt eller kostnader ut fra antall barn. Du oppgir netto husholdningsinntekt, levekostnader og terminbeløp på annen gjeld. Den viste bufferen gjelder bare opplysningene du legger inn og er ikke et lånetilsagn.
Terminbeløp og effektiv rente
Annuitetsberegningen bruker nominell rente og valgt løpetid. Månedsbeløpet inkluderer termingebyret du oppgir. Samlet kostnad viser renter, etableringsgebyr og termingebyrer separat. Effektiv rente beregnes som internrenten i kontantstrømmen fra netto utbetalt lån til alle månedlige betalinger.
Avgrensninger
Fem-gangerberegningen bruker oppgitt eksisterende gjeld, inkludert hele kredittkortrammen. Stresstesten her bruker bare det nye boliglånets terminbeløp ved stresstrenten; du må selv legge inn faktiske terminbeløp på annen gjeld. Banken vurderer også inntektsstabilitet, sikkerhet, utgifter, avdragskrav, intern kredittpolicy og eventuell bruk av fleksibilitetskvoten.
Etter utlånsforskriften kan samlet gjeld ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt. Tjener husstanden 800 000 kr, er taket cirka 4 millioner kroner i total gjeld, inkludert studielån, billån og forbruksgjeld. I tillegg må du tåle bankens stresstest og ha minst 10 % egenkapital. Det laveste av disse grensene avgjør hvor mye du får låne.
Hvor mye egenkapital trenger jeg?
Du må normalt ha minst 10 % egenkapital av kjøpesummen, siden banken maksimalt kan finansiere 90 % belåningsgrad. På en bolig til 4 millioner kroner betyr det minst 400 000 kr i egenkapital. Kravet ble senket fra 15 % til 10 % med virkning fra 31. desember 2024. Mer egenkapital gir ofte bedre rente.
Hva er belåningsgrad?
Belåningsgrad er hvor stor andel av boligens verdi som er finansiert med lån. Låner du 3,6 millioner på en bolig verdt 4 millioner, er belåningsgraden 90 %. Maksgrensen for nedbetalingslån er 90 %. Over 60 % belåningsgrad utløser krav om at du betaler avdrag på lånet.
Hva er stresstesten på boliglån?
Banken må vurdere om du tåler en renteøkning. Stresstesten innebærer at du må kunne betjene lånet selv om renten stiger med 3 prosentpoeng over avtalt rente, og minst opp til 7 % rente. Tåler ikke økonomien din dette med margin til vanlige levekostnader, får du mindre lån enn gjeldstaket ellers ville tillatt.
Hva koster et huslån på 3 millioner per måned?
Som et rent regneeksempel gir 3 millioner kroner, 5 prosent nominell rente og 25 års annuitetsnedbetaling omtrent 17 500 kroner i måneden før gebyrer. Bruk renten og gebyrene fra ditt faktiske tilbud.
Hva er forskjellen på huslån og boliglån?
Det er ingen reell forskjell – «huslån» og «boliglån» brukes om hverandre om lån med pant i bolig. Begge følger utlånsforskriften med samme krav til egenkapital, gjeldsgrad og stresstest. Begrepet «boliglån» er det offisielle og mest brukte i bank og lovverk.
Kan to personer søke huslån sammen?
Ja, og det er svært vanlig. Når dere søker sammen, legges begges brutto årsinntekt til grunn for gjeldstaket på 5 ganger inntekt, slik at lånekapasiteten øker. Begge blir solidarisk ansvarlige for hele lånet, det vil si at hver av dere kan kreves for hele beløpet hvis den andre ikke betaler.
Hva er avdragsfrihet, og kan jeg få det?
Avdragsfrihet betyr at du i en periode betaler renter, men ikke ordinære avdrag. Forskriften har et avdragskrav ved belåningsgrad over 60 prosent, samtidig som det finnes regler for blant annet midlertidig avdragsutsettelse når betalingsevnen svekkes i lånets løpetid. Banken må vurdere vilkårene konkret.
Hva skjer med terminbeløpet hvis renten øker 1 %?
På et annuitetslån slår en renteøkning rett inn i terminbeløpet. På et lån på 3 millioner kroner øker den månedlige kostnaden med grovt sett 1 500–2 000 kr ved 1 prosentpoengs renteøkning, avhengig av gjenstående løpetid. Nettopp derfor stresstester banken at du tåler høyere rente.
Kan banken gjøre unntak fra reglene?
Ja. Bankene har en fleksibilitetskvote som lar dem innvilge en viss andel lån som bryter med kravene til egenkapital, gjeldsgrad eller betjeningsevne. Kvoten er inntil 10 % av nye lån per kvartal, og 8 % i Oslo. Det betyr at solide søkere i enkelte tilfeller kan få lån selv om de bommer på ett av kravene.
Økonomisk ansvarsfraskrivelse: Beregningene er veiledende og basert på informasjonen du oppgir. Faktiske tall kan avvike avhengig av individuelle forhold, bankbetingelser og markedsforhold. Søk alltid profesjonell økonomisk rådgivning før du tar viktige finansielle beslutninger.
Kilder: Skatteetaten, NAV og SSB (satser for 2026). Kildegrunnlaget ble sist kontrollert .