Beregn skatt på leieinntekter fra utleie av bolig. Kalkulatoren er gratis å bruke og gir deg et raskt og nøyaktig resultat for skatteberegning og fradrag.
Skatt pa utleieinntekter fra sekundaerbolig -- komplett guide for 2026
Nar du leier ut en bolig du ikke bor i selv (sekundaerbolig), er all utleieinntekt skattepliktig. I denne guiden gjennomgar vi reglene for fradrag, beregning av skattepliktig inntekt, regnskapsplikt og forskjellen mellom kapitalinntekt og naeringsinntekt.
Beskatning av utleieinntekt
Netto utleieinntekt (inntekt minus fradragsberettigede kostnader) beskattes med 22 % som kapitalinntekt. Det beregnes ingen trygdeavgift med mindre utleien regnes som naeringsvirksomhet (5 eller flere enheter).
Komplett oversikt over fradragsberettigede kostnader
| Kostnadstype | Fradragsmetode | Eksempler |
|-------------|---------------|----------|
| Vedlikehold | Direkte fradrag | Maling, reparasjoner, rorlegger |
| Pakostning | Aktivering og avskrivning | Nytt kjokken, tilbygg, standardheving |
| Forsikring | Direkte fradrag | Bygningsforsikring, utleieforsikring |
| Kommunale avgifter | Direkte fradrag | Vann, avlop, renovasjon |
| Felleskostnader | Direkte fradrag | Sameie/borettslagsavgift |
| Strom og oppvarming | Direkte fradrag | Kun dersom utleier dekker det |
| Mobler og inventar | Avskrivning 3--5 ar | Seng, sofa, hvitevarer |
| Annonsering | Direkte fradrag | Finn.no, meglerkostnader |
| Gjeldsrenter | Direkte fradrag | Renter pa lan tilknyttet utleieboligen |
| Forsikringsoppgjor | Inntektsfores | Erstatning for skade |
Vedlikehold vs. pakostning -- den viktige forskjellen
Dette skillet har stor skattemessig betydning:
Vedlikehold (fradragsfores direkte i aret kostnaden palopper):
- Bytte av oedelagte vinduer med tilsvarende type
- Maling og tapetsering
- Reparasjon av tak eller fasade
- Utskifting av rorleggerarbeid til tilsvarende standard
Pakostning (aktiveres og avskrives over tid):
- Installasjon av nytt badrom med hoyere standard
- Tilbygg eller utvidelse
- Installasjon av varmepumpe (forbedring)
- Oppgradering fra enkel til hoy standard
Praktisk regneeksempel
La oss si du leier ut en leilighet for 15 000 kr per maned:
| Post | Belop per ar |
|------|-------------|
| Utleieinntekt | 180 000 kr |
| Felleskostnader | -42 000 kr |
| Forsikring | -6 000 kr |
| Vedlikehold | -15 000 kr |
| Gjeldsrenter | -80 000 kr |
| Annonsering | -2 000 kr |
| Netto overskudd | 35 000 kr |
| Skatt (22 %) | 7 700 kr |
Regnskapsplikt og dokumentasjon
Du plikter a fore regnskap over alle inntekter og kostnader knyttet til utleien. Oppbevar all dokumentasjon i minst 5 ar. Et enkelt regneark med alle poster og tilhorende kvitteringer er tilstrekkelig for privatpersoner med enkel utleie. Ved utleie som naering stilles strengere krav til regnskapsforingen.
Nar utleie blir naering
Leier du ut 5 eller flere enheter, regnes det normalt som naering:
- 11,1 % trygdeavgift pa nettoinntekt i tillegg til 22 % skatt
- Rett til avskrivning av bygningen (typisk 2--4 % per ar)
- Rett til naeringsfradrag
- Plikt til a levere naeringsoppgave
Formuesskatt pa utleiebolig
Utleiebolig verdsettes til 100 % av beregnet markedsverdi for formuesskatt, mot 25 % for primaerbolig. Denne hoye verdsettelsen gjor at utleiebolig gir betydelig formuesskatt.
Ofte stilte spørsmål
Hvor mye skatt betaler jeg pa utleieinntekt fra sekundaerbolig?
Netto utleieinntekt (etter fradrag for alle dokumenterte kostnader) beskattes med 22 % som kapitalinntekt. Eksempel: 180 000 kr i arlig utleieinntekt minus 145 000 kr i kostnader gir netto 35 000 kr, og skatten blir 7 700 kr. Har du underskudd pa utleien (kostnader overstiger inntekt), far du fradrag i annen inntekt.
Hvilke kostnader kan jeg trekke fra ved utleie?
Alle kostnader direkte knyttet til utleien er fradragsberettigede: vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, felleskostnader i sameie eller borettslag, strom (hvis du dekker det), mobler og inventar (avskrivning over 3--5 ar), annonsering og gjeldsrenter pa lan tilknyttet utleieboligen. Hold detaljert regnskap og ta vare pa alle kvitteringer i minst 5 ar.
Hva er forskjellen pa vedlikehold og pakostning ved utleie?
Vedlikehold (reparasjon og utskifting til tilsvarende standard) fradragsfores direkte i aret kostnaden palopper. Pakostning (oppgradering, standardheving, tilbygg) ma aktiveres og avskrives over flere ar. Forskjellen har stor skattemessig betydning. Bytte av oedelagt komfyr med tilsvarende er vedlikehold, mens installasjon av et nytt kjokken av hoyere standard er pakostning.
Ma jeg fore regnskap for utleie av bolig?
Ja, du plikter a dokumentere alle inntekter og kostnader og oppbevare dokumentasjon i minst 5 ar. Et enkelt regneark med alle poster og tilhorende kvitteringer er tilstrekkelig for enkel utleie. Manglende dokumentasjon kan fore til at Skatteetaten avviser fradrag ved en eventuell kontroll. Ved utleie som naeringsvirksomhet (5 eller flere enheter) stilles strengere krav til regnskapsforingen.
Betaler jeg trygdeavgift pa utleieinntekt?
Normalt nei -- utleieinntekt fra en eller fa boenheter beskattes som kapitalinntekt med 22 %. Men utleie av 5 eller flere boenheter regnes som naeringsvirksomhet, og da betaler du 11,1 % trygdeavgift i tillegg til 22 % skatt. Total marginalskatt pa naeringsinntekt fra utleie kan dermed bli opp mot 33,1 %. Til gjengjeld far du rett til avskrivning av bygningen og naeringsfradrag.
Kan jeg trekke fra renter pa boliglånet for utleiebolig?
Ja, gjeldsrenter tilknyttet utleieboligen er fradragsberettiget og trekkes direkte fra utleieinntekten. I tillegg gir alle gjeldsrenter 22 % rentefradrag i den vanlige skatteberegningen. For utleiebolig trekkes rentene forst fra utleieinntekten (som reduserer netto overskudd), og dette er mer fordelaktig enn det generelle rentefradraget. Hold oversikt over hvilke rentekostnader som knyttes til utleieboligen.
Hvordan pavirker utleiebolig formuesskatten min?
Utleiebolig verdsettes til 100 % av beregnet markedsverdi for formuesskatt, mot bare 25 % for primaerbolig. En utleiebolig verdt 4 000 000 kr gir 4 000 000 kr i formuesgrunnlag, mens en tilsvarende primaerbolig bare gir 1 000 000 kr. Med formuesskattesats pa 1,0 % over bunnfradrag pa 1 700 000 kr kan dette utgjore vesentlige belop. Gjeld tilknyttet boligen reduserer formuesgrunnlaget.