gratiskalkulator.no
Foreslå kalkulator
Hus & Hjem

Utleieinntektskalkulator

Utleieinntektskalkulatoren regner ut årsleie, overskudd før skatt, skatt og kontantstrøm etter lånebetaling. Velg utleie i egen bolig, korttidsutleie eller sekundærbolig, og trekk fra ledige uker.

Kort svar: Årsleien reduseres med oppgitte ledige uker. Driftsutgifter trekkes fra. Et eget felt viser kontantstrøm etter lånebetaling. Skattegrunnlaget følger valgt modus for egen bolig, korttidsutleie eller skattepliktig utleie.

Tre tall som ofte blandes sammen

Når du leier ut, er det nyttig å skille mellom tre tall. Overskuddet er leien minus driftsutgiftene. Skatten avhenger av hvordan utleien er organisert. Kontantstrømmen viser hva som er igjen på konto etter at også lånet er betalt. Kalkulatoren viser alle tre, slik at du ser om utleien går i pluss før og etter lånebetalingen.

Slik regner kalkulatoren

Du legger inn månedsleie, antall uker i året uten leietaker, månedlige driftsutgifter og månedlig lånebetaling. Så velger du om utleien skjer i egen bolig, og om det er korttidsutleie.

  • Årsleie = månedsleie × 12 × (52 − ledige uker) / 52
  • Overskudd før skatt = årsleie − driftsutgifter × 12
  • Netto etter skatt = overskudd før skatt − beregnet skatt
  • Kontantstrøm = netto etter skatt − lånebetaling × 12

Skatten regnes etter ett av fem tilfeller:

TilfelleSlik regner kalkulatoren
Langtidsutleie i egen bolig, du bruker minst halvparten etter utleieverdiSkattefritt
Langtidsutleie av mer enn halvparten, årsleie høyst 20 000 krSkattefritt
Langtidsutleie av mer enn halvparten, årsleie over 20 000 kr22 % av overskuddet
Korttidsutleie av egen bolig22 % av 85 % av leien over 15 000 kr
Sekundærbolig22 % av overskuddet

Utleieverdi betyr hva hver del normalt kunne vært leid ut for. Arealet avgjør ikke. Du legger inn markedsleien for den utleide delen og for delen du bruker selv.

Regneeksempel: sekundærbolig

Du leier ut en leilighet for 14 000 kr i måneden. Den står tom i 4 uker i året. Felleskostnader, forsikring og vedlikehold er 2 500 kr i måneden, og lånet koster 9 000 kr i måneden.

  • Årsleie: 14 000 × 12 × 48 / 52 = 155 077 kr
  • Overskudd: 155 077 − 30 000 = 125 077 kr
  • Skatt, 22 %: 27 517 kr
  • Netto etter skatt: 97 560 kr
  • Kontantstrøm etter lån: 97 560 − 108 000 = −10 440 kr, eller −870 kr i måneden

Utleien gir altså overskudd, men du må legge til 870 kr i måneden for å betale lånet. Rentefradraget er ikke med i tallene. Det gir 22 % av rentene tilbake i skatt, men kalkulatoren skiller ikke renter fra avdrag.

Korttidsutleie

Leier du ut egen bolig for under 30 dager om gangen, for eksempel via Airbnb, er de første 15 000 kr i året skattefrie. Av resten er 85 % skattepliktig. Får du 60 000 kr i året, blir 45 000 × 0,85 = 38 250 kr skattepliktig, og skatten blir 8 415 kr. Sjablongen dekker alle utgifter, så du får ikke fradrag for faktiske kostnader i tillegg.

Hva som påvirker resultatet mest

Ledige uker slår direkte inn på årsleien. Hver uke uten leietaker koster 1/52 av årsleien. Med 14 000 kr i måneden er det 3 231 kr per uke.

Lånebetalingen avgjør oftest om kontantstrømmen blir positiv. Avdrag er sparing i boligen, selv om pengene går ut av kontoen.

Det kalkulatoren ikke tar med

Kalkulatoren regner ikke rentefradrag og skiller ikke vedlikehold fra påkostning. Påkostning gir ikke fradrag det året pengene brukes. Utleie av fritidsbolig har egne regler. Det samme gjelder utleie i så stort omfang at det regnes som næringsvirksomhet.

Vil du regne nærmere på skatten, kan du bruke skattekalkulatoren for utleie. For å finne riktig markedsleie passer kalkulatoren for leiepris.

Kilde: Skatteetaten om skatt ved utleie.

Ofte stilte spørsmål

Når er utleie av egen bolig skattefri?

Langtidsutleie av en del av boligen du bor i er skattefri når delen du bruker selv har minst halvparten av samlet utleieverdi. En sokkelleilighet med markedsleie 6 000 kr i en bolig der din del er verdt 14 000 kr, gir 30 % utleid andel, og leien er skattefri.

Hva er utleieverdi, og hvorfor teller ikke arealet?

Utleieverdi er leien hver del normalt kunne vært leid ut for i markedet. Skatteetaten bruker utleieverdi, ikke kvadratmeter, når de vurderer om du bruker minst halvparten selv. En liten, nyoppusset hybel kan ha høy markedsleie sammenlignet med en stor, eldre hoveddel.

Hva skjer hvis jeg leier ut mer enn halvparten av boligen?

Da er leien skattefri bare hvis årsleien er høyst 20 000 kr. Er den høyere, blir hele overskuddet skattepliktig med 22 %, og du kan trekke fra driftsutgifter. Kalkulatoren bruker årsleien etter fradrag for ledige uker når den sjekker grensen på 20 000 kr.

Hvordan skattlegges korttidsutleie som Airbnb?

Utleie av egen bolig i perioder under 30 dager har et bunnfradrag på 15 000 kr per bolig og år. Av beløpet over 15 000 kr er 85 % skattepliktig som kapitalinntekt med 22 %. Leier du ut for 40 000 kr, blir 21 250 kr skattepliktig og skatten 4 675 kr.

Hvilke utgifter kan jeg trekke fra ved utleie av sekundærbolig?

Du kan trekke fra driftsutgifter knyttet til utleien, som felleskostnader, kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold og strøm du betaler for leietakeren. Påkostning, altså oppgradering til en bedre standard enn før, gir ikke fradrag samme år. Renter på lånet føres som vanlig rentefradrag i skattemeldingen.

Hvorfor blir kontantstrømmen negativ når utleien går med overskudd?

Lånebetalingen trekkes fra i kontantstrømmen, og den inneholder både renter og avdrag. Avdraget er nedbetaling av gjeld, så pengene går ut av kontoen selv om de øker egenkapitalen din i boligen. Negativ kontantstrøm betyr at du må legge til penger hver måned.

Hvor mye koster en ledig måned?

Kalkulatoren trekker 1/52 av årsleien for hver ledig uke. Med 12 000 kr i månedsleie er årsleien 144 000 kr, og fire ledige uker koster 11 077 kr. Driftsutgiftene og lånet løper videre, så tapet slår fullt inn på kontantstrømmen.