Når er utleie skattefri – og når må du betale?
Dette er det viktigste spørsmålet for de fleste utleiere, og svaret avgjør hele lønnsomheten.
Skattefri utleie i egen bolig
Leier du ut en del av boligen du selv bor i, er inntekten skattefri dersom du bruker minst halvparten av boligen selv – regnet etter utleieverdi, ikke kvadratmeter. Den delen du selv bor i, må altså ha minst like høy leieverdi som det du leier ut. Leier du ut mer enn halvparten, blir hele inntekten skattepliktig hvis brutto leie overstiger 20 000 kroner i året.
Korttidsutleie
Leier du ut i kortere perioder enn 30 dager (typisk Airbnb), er de første 15 000 kronene skattefrie. Av det overskytende regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt, beskattet med 22 prosent.
Når er det alltid skattepliktig?
- Utleie av en bolig du ikke bor i selv (ren utleiebolig).
- All utleie i en flermannsbolig, selv om du bor i én enhet.
Hvordan netto leieinntekt regnes
Ved skattepliktig utleie betaler du 22 prosent skatt av overskuddet, ikke av brutto leie. Du kan trekke fra kostnader som vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter og en andel av felleskostnadene.
Regneeksempel: ren utleiebolig
| Post | Beløp |
|------|-------|
| Brutto leie (12 × 14 000) | 168 000 kr |
| − Kommunale avgifter | 12 000 kr |
| − Forsikring | 5 000 kr |
| − Vedlikehold | 15 000 kr |
| = Skattepliktig overskudd | 136 000 kr |
| Skatt (22 %) | 29 920 kr |
| Netto i lommen | 106 080 kr |
Merk: renter på lånet er fradragsberettiget separat i skattemeldingen, så reell lønnsomhet kan bli bedre enn tabellen viser.
Vanlige misforståelser
- "Jeg betaler skatt av hele leien." Nei – kun av overskuddet etter fradrag.
- "Halvparten regnes i kvadratmeter." Nei, det er utleieverdien som teller. En liten, attraktiv del kan ha høy verdi.
- "Airbnb er skattefritt opp til 50 000." Nei, grensen for korttidsutleie i egen bolig er 15 000 kroner.
De fullstendige reglene står hos [Skatteetaten om utleie](https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/). Bruk kalkulatoren til å teste om en planlagt utleie havner over eller under de skattefrie grensene før du setter i gang.